Interview mit Martin Berg, Geschäftsführer von Martin Berg Finance und Investmentspezialist bei Finanzstarter
Hi, Martin, welche Entwicklungen siehst du aktuell bei der Anlage in Immobilien? Was wird bei euch nachgefragt?
Die zunehmende Finanzierbarkeit von Wohneigentum, insbesondere bei mittleren Einkommen, wird durch die Wohnungsbaulücken in Städten und die Thematik der Modernisierung komplexer. Günstige Zinsen haben den Traum vom Wohneigentum vor etwa zehn Jahren auch für Haushalte mit mittleren Einkommen realisierbar gemacht. Aufgrund steigender Zinsen und strengerer Kreditvergabebedingungen durch Banken gestaltet sich der Erwerb von Wohneigentum zunehmend schwierig, insbesondere bei Berücksichtigung zukünftiger Sanierungskosten. Daher beobachten wir bei FinanzStarter ein steigendes Interesse unserer Kunden an Kapitalanlageimmobilien. Dieser Traum bietet deutlich geringere Einstiegshürden. Dieses Thema stößt in sozialen Medien auf großes Interesse. Unsere Kunden zeigen sich besonders an kleinen bis mittleren Wohnungsgrößen interessiert, da hier die Einstiegshürden niedriger sind. Dabei legen sie großen Wert auf den Zustand der Immobilie und die Energieeffizienz.
Haben sich die Bedürfnisse deiner Kunden seit der Zinswende in diesem Bereich stark verändert?
Auf jeden Fall. Wie bereits zuvor erwähnt, war der Traum vom Eigenheim noch vor zehn Jahren auch für mittlere Einkommen mit Eigenkapital stemmbar. Heutzutage wird dies zunehmend zum Problem. Gerade in und um Metropolregionen stellen sich unsere Kunden immer öfter die Frage, ob der Traum einer eigenen Immobilie die Last einer hohen monatlichen Belastung wert ist. Ich merke auch, dass sich einige Sorgen um die Endfinanzierung ihrer Immobilie machen. Zahlreiche Finanzierungen mit günstigen Zinsen, die vor sechs bis acht Jahren abgeschlossen wurden, werden zukünftig auslaufen und können für höhere Belastungen sorgen.
Nachgefragt ist nicht gleich gut – welche Anlagen hältst du bei Immobilien aktuell für besonders attraktiv? Warum?
Neben dem Eigenheim halte ich Anlageimmobilien mit guter Bausubstanz, Universitätsstädte und Immobilien mit einer durchdachten Standortwahl für besonders attraktiv. Eine gute Bausubstanz bietet Planungssicherheit, da in den nächsten 10 bis 15 Jahren nur geringe Nachinvestitionen erforderlich sind. Dazu gehören neben der Heizung O auch Dach, Fassade, Fenster und die Leitungen der Immobilie. Universitätsstädte sind aufgrund der in der Regel hohen Wohnungsbaulücken und der damit einhergehenden hohen Wohnungsnachfrage besonders ansprechend. Eine durchdachte Standortwahl ist nicht nur kurzfristig relevant, sondern minimiert langfristig Leerstand und trägt zur Steigerung der Rendite bei.
Würdest du Immobilien nach wie vor als „krisensicher“ bezeichnen? So galten sie ja lange Zeit.
Immobilien unterliegen dem sogenannten „Schweinezyklus“. Wie bereits in den Jahren 2022 und 2023 kann es erneut zu niedrigen Preisen kommen. Darüber hinaus bergen Immobilien mit Sanierungsbedarf ein erhebliches finanzielles Risiko. Daher ist entscheidend, jede Immobilie sorgfältig zu bewerten, indem man ihre Lage und ihren Zustand berücksichtigt, bevor man eine Entscheidung trifft.
Zwei weitere wichtige Faktoren für die Krisensicherheit von Immobilien sind der Kaufpreis und die Finanzierung. Nur wenn diese im Verhältnis zueinanderstehen, ist ein Immobilieninvestment wahrscheinlich krisensicher. Die Krisensicherheit hängt nicht nur von der Immobilie selbst ab, sondern auch von der Strategie, die man verfolgt. Aktives Leerstandsmanagement, effektive Mieterkommunikation und präventives Instandhaltungsmanagement können dazu beitragen, Schwankungen auf dem Immobilienmarkt abzufedern.
Was sind die Fallstricke, auf die du deine Kunden bei Immobilieninvestments derzeit besonders hinweist?
Auf dem Markt beobachte ich häufig überteuerte Immobilien, ungeeignete Finanzierungsstrukturen und Immobilien, die für Käufer, die beispielsweise aufgrund von unzureichendem Eigenkapital besser noch etwas warten sollten, nicht geeignet sind. Ich achte darauf, dass der Kunde nach dem Immobilienkauf über ausreichend liquide Mittel und eine ausgewogene Vermögensverteilung verfügt. Darüber hinaus unterschätzen viele Anleger die Auswirkungen technologischer und regulatorischer Entwicklungen sowie demografischer Veränderungen.
Wie wird es am Immobilienmarkt weitergehen?
Immobilien in B- und C-Lagen mit Universitäten und niedrigen Wohnungsleerständen bieten sich als lukrative Investitionsmöglichkeit an. Die hohe Nachfrage wird sehr wahrscheinlich zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen führen. Bei der Auswahl einer Immobilie ist es wichtig, die Bausubstanz und die Eigentumsstruktur zu berücksichtigen, um ein renditestarkes, krisensicheres und möglichst stressfreies Investment zu gewährleisten. Die Zukunft gehört Immobilien, die energetisch modernisiert und an gesellschaftliche Megatrends wie Nachhaltigkeit und digitale Ausstattung angepasst sind.
Diesen Beitrag lesen Sie auch in AssCompact 06/2025 und in unserem ePaper.
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