Steuerliche Wirkung und ökonomischer Vorteil
Die steuerliche Auswirkung einer neu geschätzten Restnutzungsdauer ist unmittelbar: je höher der jährliche AfA-Satz, desto größer der jährlich wirksame Aufwand – und desto geringer das zu versteuernde Einkommen.
Bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro führt der Unterschied zwischen 2% (entspricht 10.000 Euro jährlich) und 4% (entspricht 20.000 Euro jährlich) zu einer Verdopplung des steuerlichen Abschreibungsvolumens – mit entsprechenden Effekten auf die jährliche Steuerlast. Zudem sind die Kosten für eine qualifizierte Restnutzungsdauerschätzung selbst als Werbungskosten abzugsfähig.
Für Bestandsinvestoren besteht also Handlungsbedarf. Denn die Möglichkeit zur Neuansetzung der Abschreibung steht grundsätzlich nicht nur im Jahr des Erwerbs offen. Bei entsprechender Begründung kann eine geänderte AfA auch nachträglich gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden.
Besonderheiten im Kontext vermieteter Eigentumswohnungen
Der Erwerb von Eigentumswohnungen im Bestand erfolgt häufig im Rahmen strukturierter Investmentprozesse, etwa durch Kapitalanleger, die einzelne Einheiten in professionell verwalteten Mehrfamilienhäusern erwerben. Die Immobilien werden meist nicht selbst genutzt oder modernisiert, sondern von externen Verwaltern betreut. Dennoch ist eine realistische Bewertung der Restnutzungsdauer möglich und ökonomisch sinnvoll. Entscheidend ist der objektive Zustand und die technische Restlebensdauer des Gebäudes – unabhängig davon, ob Modernisierungen durch den Eigentümer selbst oder durch die Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt wurden.
Dokumentierte Modernisierungen an Dach, Heizung oder Fassade, substanzielle Instandhaltungen oder erkennbare Sanierungsbedarfe fließen in die Bewertung ein. So lässt sich die Bewertung des Gesamtgebäudes auf die einzelne Eigentumswohnung herunterbrechen und für steuerliche Zwecke sachgerecht nutzen.
Die stille Reserve im Steuerrecht
Die Möglichkeit zur realistischen Schätzung der Restnutzungsdauer stärkt die steuerliche Transparenz und Angemessenheit bei der Bewertung von Kapitalanlagen im Wohnimmobilienbestand. Gerade im aktuell herausfordernden Marktumfeld gewinnt die individuelle Optimierung von Abschreibung und Liquidität an Bedeutung – nicht als Gestaltungstrick, sondern im Sinne einer sachlich richtigen Bewertung der Immobilie.
Für die steuerliche Beratung von Kapitalanlegern ist die realistische Schätzung der Restnutzungsdauer ein zentraler Baustein. Investoren profitieren von einer erhöhten Planbarkeit ihrer Nachsteuerrendite – und von einer auf Fakten basierenden, transparenten Bewertung ihres Investments. Die Initiative zur Restnutzungsdauerschätzung kann somit ein relevanter Beitrag zur Optimierung professionell begleiteter Kapitalanlagen sein – sowohl bei langjährig vermieteten Bestandswohnungen als auch bei kürzlich erworbenen oder neu auf den Markt gebrachten Einheiten.
Abschreibung als Ertragsverstärker
Durch eine realistisch angesetzte Abschreibung steigt der jährliche Abschreibungsbetrag. Dies wirkt wie ein „Renditebooster“, der insbesondere bei gestiegenen Kaufpreisen die negativen Effekte auf die Rendite abmildern kann. Auch die oft gestiegenen Finanzierungskosten lassen sich dadurch teilweise kompensieren, zumal Zinsen als Finanzierungskosten ebenfalls steuerlich absetzbar sind. Insgesamt verbessert die Anpassung der AfA die wirtschaftliche Attraktivität von Bestandsimmobilien nachhaltig und erhöht die Investitionssicherheit.
Weitere Beiträge und aktuelle Meldungen rund um Immobilien lesen Sie in unserer Rubrik „Immobilien“.
Interessieren Sie sich für weitere Hintergrundartikel aus der Branche? Dann abonnieren Sie das monatliche Fachmagazin AssCompact – kostenfrei für Versicherungs- und Finanzmakler
Seite 1 Abschreibung als Ertragsverstärker
Seite 2 Steuerliche Wirkung und ökonomischer Vorteil
Daniel Preis 
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
