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Bestandsverkauf: Warum Makler regelmäßig ein Vermögen verschenken
06. März 2017

Bestandsverkauf: Warum Makler regelmäßig ein Vermögen verschenken

Von Andreas Grimm

Der Verkauf seines Maklerbestands soll sich für den Verkäufer lohnen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass es zahlreiche Hindernisse gibt, die den Erlös deutlich schmälern können. Daher beleuchtet die Serie zum Bestandsmarktplatz dieses Thema näher.


Der Verkauf seines Maklerbestands soll sich für den Verkäufer lohnen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass es zahlreiche Hindernisse gibt, die den Erlös deutlich schmälern können. Daher beleuchtet die Serie zum Bestandsmarktplatz dieses Thema näher.


Bestandsverkauf: Warum Makler regelmäßig ein Vermögen verschenken

Viel zu oft muss man feststellen, dass ein Makler beim Bestandsverkauf ein größeres Vermögen verschenkt hat. In den meisten Fällen hängt es damit zusammen, dass der Maklerbestand oder das Maklerunternehmen nicht bewertet wurde, sondern der Verkäufer einfach ein Übernahmeangebot angenommen hat. Wenn überhaupt, wurde der Wert des Bestands nur abgeschätzt oder es wurde schlichtweg ein nicht geeignetes Bewertungsverfahren angewendet. Damit kommt es bei der Kaufpreisgestaltung sehr oft zu einem viel zu niedrigen Wertansatz. Der Verlierer ist dann der Verkäufer.

Nicht jedes Bewertungsverfahren am Markt ist geeignet, den Wert zu ermitteln. Die meisten Online-Tools sind nicht annähernd in der Lage, einen Bestandswert zu ermitteln, schon gar nicht den Wert eines ganzen Maklerunternehmens. Wer sicher sein will, dass sein Unternehmen angemessen bewertet wird, beauftragt einen geprüften Sachverständigen – der muss nicht immer gleich ein Gutachten erstellen, eine sachverständige Wertermittlung ist meist völlig ausreichend.

Finanzielle und rechtliche Stolpersteine

Auch das Finanzamt kann einem Makler die Freude deutlich trüben: Veräußert er sein Unternehmen, kann er üblicherweise Freibeträge nutzen und die sogenannte Fünftelmethode oder den geminderten Steuersatz zum Ansatz bringen. Allerdings nur dann, wenn er die einschlägigen Bedingungen des Gesetzes wirklich erfüllt. Verkauft er dagegen nur seinen Bestand, fallen diese Steuererleichterungen meist weg. Er muss dann oftmals nicht nur den vollen Kaufpreis versteuern, sondern auch noch Umsatzsteuer abführen. Wer eine GmbH oder UG verkauft und auf die Vorteile des Teileinkünfteverfahrens hofft, ist allerdings vor bösen Überraschungen ebenfalls nicht sicher, sollte er das Unternehmen einige Jahre zu früh nach Gründung oder Umwandlung verkaufen wollen.

Teure Vertragsklauseln

Richtig kostspielig werden oft Klauseln mit variablen Kaufpreisgestaltungen oder Bestandsrentenmodelle. So werden immer wieder Bedingungen vereinbart, die von vorneherein nicht erreichbar sind. Es ist beispielsweise fast unmöglich, mit 90% der A-Kunden innerhalb von drei Monaten ein Übergabegespräch zu vereinbaren. Ist der Kaufpreis direkt an den Anteil der courtagewirksam übertragenen Verträge gekoppelt, kann das den Erlös oder die Maklerrente empfindlich reduzieren. Denn oft werden Quoten vereinbart, die viel zu hoch liegen, oder Stornorisiken deutlich unterschätzt. Dagegen kann der Käufer von einer Kopplung an die courtagewirksame Übertragungsquote profitieren, auch dann, wenn er zuerst nur in die Rolle des Korrespondenzmaklers kommen sollte. Gelingt es ihm, die Verträge umzudecken, kann er die komplette Courtage der umgedeckten Verträge vereinnahmen, ohne den Verkäufer für diesen Teil des Bestands entschädigen zu müssen.

Am ärgerlichsten wird es allerdings, wenn ein Makler seinen Kaufpreis aufgrund eines Verstoßes gegen das geltende Datenschutzrecht an den Staat abgeben muss. Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) hält durchaus empfindliche Strafen für Verstöße bereit, die im Extremfall auch den kompletten wirtschaftlichen Nutzen einer Transaktion über die im Gesetz eigentlich bestimmte Maximalstrafe hinaus abschöpfen können. Die Übergabe von Kundendaten will deshalb genau geplant und rechtlich geprüft sein. Es gibt also viele Gründe, sich gut beraten zu lassen und die eigene Nachfolge gründlich vorzubereiten.

Den Artikel lesen Sie auch in AssCompact 03/2017, Seite 82


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