Die für den Auskunftsanspruch geltende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt bei Mietauskünften nicht bereits mit dessen Entstehung zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Das haben die Richter am Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil klargestellt.
Vermieter lehnt Auskunft ab
In dem vom BGH entschiedenen Fall verlangten die Mieter mehr als drei Jahre nach Mietvertragsabschluss Auskunft über verschiedene Umstände, die für die Berechnung der nach Mietpreisbremse zulässigen Miethöhe maßgeblich sind. Der Vermieter jedoch meinte, der Auskunftsanspruch der Mieter sei verjährt, da für den Auskunftsanspruch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gelte, die mit dem Abschluss des Mietvertrages zu laufen beginne.
Verjährungsfrist beginnt erst mit Auskunftsverlangen
Diese Auffassung lehnte der BGH allerdings ab. Laut Karlsruher Richter beginnt die dreijährige Verjährungsfrist vielmehr erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem Mieter die Auskunft erstmals verlangen. Der Gesetzgeber habe diesen Anspruch als sogenannten verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Mieter die Leistung jederzeit verlangen könne, der Vermieter die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen müsse.
Für diese Einordnung sprechen laut BGH der Wortlaut der gesetzlichen Regelung („auf Verlangen des Mieters“) sowie der Sinn des Auskunftsanspruchs, der darin bestehe, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen.
Für ab 2020 verlangte Auskünfte endet Ende 2023 die Frist
„Dass der Auskunftsanspruch nicht bereits drei Jahre nach Mietvertragsabschluss verjährt, bedeutet eine Hürde weniger für Mieterinnen und Mieter“, kommentiert Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), das BGH-Urteil. Alle Mieter, die bislang keine Auskunft verlangt haben, sind durch die Entscheidung laut DMB nicht mit ihrem Auskunftsverlangen ausgeschlossen. Denn hier habe der Lauf der Verjährungsfrist mangels Verlangen noch gar nicht begonnen.
Alle Mieter, die ab dem Jahr 2020 vom Vermieter die Auskunft verlangt hätten, könnten laut DMB den Anspruch noch durchsetzen. Eine Verjährung für Auskunftsansprüche aus 2020 drohe nämlich erstmals zum Ablauf des 31.12.2023. Bis dahin sollten Mieter Klage auf Auskunft beim zuständigen Amtsgericht eingereicht haben, um den Eintritt der Verjährung zu hemmen, rät der DMB. (as)
BGH, Urteile vom 12.07.2023 – Az. VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22
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