Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Mieter zugutekommen und muss daher vom Vermieter entsprechend in der Mieterhöhungserklärung berücksichtigt werden. Das haben die Richter am Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Vermieter weist auf Nutzung öffentlicher Drittmittel hin
Im vorgelegten Fall aus Berlin hatte der Vermieter im Text der Erhöhungserklärung keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln gemacht. Allerdings verwies er darin auf ein Ankündigungsschreiben zu der Sanierung, laut dem er Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für energieeffiziente Maßnahmen beantragen wolle. Der mit der Mieterhöhung konfrontierte Mieter aber hielt die dazugehörige Erklärung aus formellen Gründen für unwirksam, weil nicht klar sei, ob nun Drittmittel Verwendung bei der Finanzierung der Baumaßnahmen gefunden hätten oder nicht. Die Vorinstanzen gaben dem Mieter Recht, sodass der Vermieter vor dem BGH Revision einlegte.
Keine Besserstellung des Vermieters durch Nutzung von Drittmitteln
Und auch die Richter am BGH schlugen sich auf die Seite des Mieters. Demnach habe der Vermieter wegen der Bedeutung für den Umfang der nach Durchführung der Modernisierung geforderten Mieterhöhung eine Pflicht zur Aufklärung über und Anrechnung von diesen Drittmitteln. Diese Anrechnungspflicht solle laut BGH sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugutekommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, da er anderenfalls gegenüber einem Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanzierenden Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt würde.
BGH verwirft Revision und gibt Mieter recht
Doch die durch den Vermieter im April 2019 vorgelegte Mieterhöhungserklärung genüge diesen Anforderungen eben nicht. Nach Auffassung der BGH-Richter sind nämlich die dort gemachten Angaben nicht geeignet, den Umfang der verlangten Mieterhöhung als plausibel nachzuvollziehen. Dies könne zwar grundsätzlich als stillschweigende Erklärung durch den Vermieter dahingehend verstanden werden, dass für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen keine anrechenbaren Drittmittel in Anspruch genommen wurden. Nicht aber in diesem Fall, so die Richter. Denn die Erhöhungserklärung nehme ja ausdrücklich darauf Bezug, dass die energieeffizienten Maßnahmen auch KfW-Mittel enthalten würden.
Mieter muss Mieterhöhung plausibel nachprüfen können
Aus Sicht des BGH bleibe damit offen, ob der Vermieter die Förderung bekommen, aber nicht angegeben und Kürzungsbeträge nicht angerechnet hat – oder ob der Antrag eventuell abgelehnt wurde oder gewährte Mittel nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen waren. Der Mieter könne daher Grund und Umfang der Mieterhöhung nicht plausibel genug überprüfen, um entscheiden zu können, ob er zum Beispiel juristische oder bautechnische Sachkundige zu Rate ziehen müsse. (as)
BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 416/21
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