Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 24.04.2026 die Zuständigkeit für die Sanierung von Balkonen innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer präzisiert. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob die Gemeinschaft auch dann tätig werden darf oder sogar muss, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verantwortlich sind.
Sanierungsbedarf der Balkone und Streit um (negative) Beschlussfassung
Dem Verfahren lag eine Wohnanlage zugrunde, in der mehrere Balkone erhebliche Schäden aufwiesen. Es bestand die Gefahr, dass sich Betonteile lösen und herabfallen könnten. Die darunter liegende Grünfläche wurde bereits gesperrt. Nach der Teilungserklärung waren die jeweiligen Eigentümer verpflichtet, ihre Balkone auf eigene Kosten instand zu halten und instant zu setzen. In einer Eigentümerversammlung wurden drei von einem Sachverständigen entwickelte Sanierungsvarianten zur Abstimmung gestellt. Keine der Varianten erhielt eine Mehrheit.
Der klagende Wohnungseigentümer focht die ablehnenden Beschlüsse an und verlangte zusätzlich die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zugunsten einer Sanierung. In den Vorinstanzen blieb er erfolglos, verfolgte sein Begehren jedoch im Revisionsverfahren vor dem BGH weiter. Dieser gab der Klage statt.
Beschlusskompetenz der Gemeinschaft trotz abweichender Vereinbarung
Der BGH erklärte die Negativbeschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig und ersetzte einen Beschluss dahingehend, dass die Sanierung der Balkone und Brüstungen dem Grunde nach durchzuführen ist. Nach Auffassung des Gerichts bleibt die Gemeinschaft zur Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum befugt, auch wenn einzelne Pflichten durch Vereinbarung auf die Wohnungseigentümer übertragen wurden.
Zwar kann die Erhaltungslast durch die Teilungserklärung abweichend geregelt werden. Dies führe jedoch nicht dazu, dass die Gemeinschaft ihre Entscheidungsbefugnis verliere. Sie bleibe für den baulichen Zustand der Gesamtanlage verantwortlich und müsse die Verkehrssicherung gewährleisten. Daher müsse sie in der Lage sein, so das Urteil, notwendige Maßnahmen selbst zu ergreifen und sei nicht darauf beschränkt, einzelne Eigentümer zur Durchführung anzuhalten.
Wird die Gemeinschaft tätig, übernimmt sie die Zuständigkeit für die Maßnahme. An der Kostenverteilung ändert sich jedoch nichts, sodass die jeweiligen Eigentümer weiterhin die Kosten für ihre Balkone tragen müssen.
Pflichten der Gemeinschaft bei zwingendem Sanierungsbedarf
Nach Ansicht des Gerichts kann die Gemeinschaft unter Umständen sogar verpflichtet sein, tätig zu werden. Dies gilt insbesondere bei zwingendem Sanierungsbedarf mehrerer Balkone oder bei Gefahren für andere Eigentümer oder Dritte. Im vorliegenden Fall machte bereits die Vielzahl betroffener Balkone ein koordiniertes Vorgehen erforderlich.
Das Gericht ersetzte einen Grundlagenbeschluss zur Durchführung der Sanierung durch die Gemeinschaft. Die konkrete Ausgestaltung der Maßnahmen bleibt weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer überlassen. Eine Festlegung auf eine bestimmte Sanierungsvariante erfolgte nicht. Zudem wurden die ablehnenden Beschlüsse über die Sanierungsvarianten für ungültig erklärt. Angesichts des feststehenden Sanierungsbedarfs entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, sämtliche Vorschläge abzulehnen und den bestehenden Zustand unverändert fortbestehen zu lassen.
BGH, Urteil vom 24.04.2026 – Az: V ZR 102/24
