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12. Januar 2022
Corona: Mietzahlungspflicht bei Geschäftsschließung?

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Red sign with words "Closed Covid-19" hanging on glass door

Corona: Mietzahlungspflicht bei Geschäftsschließung?

Muss ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Corona-Pandemie vollständig Miete zahlen? Damit hatte sich der BGH in einem aktuellen Urteil zu befassen.

Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus hat das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt Ende März 2020 Allgemeinverfügungen erlassen, aufgrund derer die Betreiberin eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs ihr Geschäft einen Monat lang geschlossen halten musste. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung zahlte sie an die Vermieterin der Gewerbeimmobilie für diesen Monat (April 2020) keine Miete.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Landgericht (LG) hat die Geschäftsbetreiberin zur Zahlung der Miete für den Monat April 2020 in Höhe von 7.854,00 Euro verurteilt. Auf ihre Berufung hin hat das Oberlandesgericht (OLG) die erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben und die Beklagte, unter Abweisung der Klage im Übrigen, zur Zahlung von lediglich 3.720,09 Euro verurteilt: Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahingehend gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.

BGH-Entscheidung

Auf die Revisionen der Klägerin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) das OLG-Urteil aufgehoben und die Sache an das OLG zurückverwiesen.

Der BGH hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Die OLG-Erwägungen zu einer möglichen Vertragsanpassung seien jedoch nicht frei von Rechtsfehlern.

„Große Geschäftsgrundlage“ betroffen

Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 ist laut BGH im vorliegenden Fall die sogenannte „große Geschäftsgrundlage“ betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung der Parteien wurde dadurch schwerwiegend gestört, dass die Beklagte aufgrund der zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen ihr Geschäftslokal im Frühjahr 2020 einen Monat lang schließen musste.

Auch neu geschaffene Vorschrift spricht für schwerwiegende Veränderung

Dafür, dass bei einer zur Bekämpfung der Corona-Pandemie behördlich angeordneten Betriebsschließung die tatsächliche Voraussetzung des § 313 Abs. 1 Satz 1 BGB einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage erfüllt ist, spricht laut BGH auch die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB. Danach wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

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