Fallende Einzelhandelsmieten in den größten deutschen Städten

Der Branchenverband IVD – Die Immobilienunternehmer hat Ergebnisse aus dem aktuellen Gewerbepreisspiegel 2021/2022 vorgelegt. Was die Einzelhandelssparte betrifft, hat die Pandemie den fortschreitenden Leerstand der vergangenen Jahre deutlich vorangetrieben. Wie aus der Erhebung des IVD-Research hervorgeht, betrug die Leerstandsquote im Sommer 2021 im bundesweiten Durchschnitt etwa 20%. Insgesamt 77% der Immobilienunternehmen gaben an, dass der Leerstand bei Ladenflächen in den Innenstädten in den vergangenen acht Monaten noch einmal zugenommen hat. Mit 62% sehen fast schon zwei Drittel der IVD-Marktexperten diesen Prozess als unumkehrbar an.

Je höher die Mietpreise vor der Pandemie, desto stärker sind sie nun gefallen

Abgesehen vom ausgeprägten Leerstand vor allem in den Innenstädten macht der IVD noch einen weiteren Trend im Einzelhandel aus, nämlich eine deutliche Preiskorrektur bei den Einzelhandelsmieten. Je höher die Mietpreise vor der Pandemie waren, desto stärker sind sie zurückgegangen, so das Fazit des IVD. Dies gilt vor allem für die sieben Top-Metropolen in Deutschland sowie andere Großstädte. Der stärkste Einbruch ist in München zu beobachten. Hier sind die Mietpreise im Einzelhandel um 26,8% gefallen, gefolgt von Stuttgart mit einem Rückgang von 20,3%.

Mieten in Klein- und Mittelstädten robuster

Anders stellt sich die Situation in Klein- und Mittelstädten dar. Teilweise befanden sich die Mieten laut IVD-Analyse seit fünf Jahren auf unverändertem Niveau, teils haben sich die Mietpreise sogar leicht erholt – vor allem im Geschäftskern von Kleinstädten in 1B-Lage bei großen Ladenflächen. Die Durchschnittsmieten haben sich bei kleinen Flächen im Vergleich zum Vorjahr in Mittelstädten um 5,6% verringert und in Kleinstädten um 1,3%. Dennoch weisen die Marktdaten laut IVD auch in diesen Städteklassen auf einen eingesetzten Strukturwandel in den Innenstädten hin.

Einzelhandelsflächen in Wohnraum umwandeln

Daraus ergibt sich eine weiterer Trend: In den Fokus rücken verstärkt Umnutzungspotenziale, aus Einzelhandelsflächen Wohnraum zu schaffen. Sinkende Mietpreise und der zunehmende Leerstand bei Einzelhandelsflächen auf der einen Seite sowie ein Nachfrageüberhang nach Wohnraum auf der anderen Seite würden Umnutzungen vor allem außerhalb der Metropolen und Großstädte attraktiver machen. Einer Umfrage von IVD-Research zufolge würden mehr als 68% der Immobilienunternehmen mit Nachfrage rechnen, wenn Einzelhandelsflächen in Wohnraum umgewandelt würde. Zudem seien Vermieter bereit, aus Gewerbeeinheiten Wohnungen zu schaffen, wenn es wirtschaftlich darstellbar wäre.

Rechtliche Hürden beseitigen

„Vermieter müssen in die Lage versetzt werden, Einzelhandelsflächen, deren Zuschnitt und Belichtung sich für eine Wohnnutzung eignen, entsprechend umzubauen. Derzeit steht dem jedoch insbesondere das Bauordnungsrecht entgegen. Mit der Umnutzung ist ein Bauantrag zu stellen und damit das aktuelle Baurecht einzuhalten, was wirtschaftlich schwer umsetzbar ist. Diesem sollte das Bauordnungsrecht der Länder Rechnung tragen und zugunsten von Wohnraum Ausnahmen schaffen“, erklärt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. (tk)