Deutlich besser als geschlossene Fonds läuft der Absatz offener Immobilienfonds. Wie schätzen Sie hier die aktuelle Lage ein?
Sonja Knorr: Auch diese Produktgattung blieb von den Auswirkungen der Corona-Krise nicht unbeeindruckt. Die Nettomittelzuflüsse sanken zwar, liegen aber weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Im Jahr 2019 lagen diese noch bei 10,4 Mrd. Euro. Im Jahr 2020 sind sie auf „nur“ noch 7,8 Mrd. Euro gesunken. Auch in diesem Jahr erwarten wir eine hohe Nachfrage bei den offenen Immobilienfonds. Die Performance der Gewerbeimmobilienfonds ist zwar weiter gesunken und liegt per 30.06.2021 bei durchschnittlich 2,2%, dies liegt aber weiterhin deutlich über dem Niveau, das sich derzeit zum Beispiel mit Staatsanleihen oder Termingeldern erzielen lässt.
Wie problematisch sind für offene, aber auch für geschlossene Immobilienfonds die Corona-Krise und die anhaltende Preisrallye an den Immobilienmärkten?
Sonja Knorr: Die langfristige Auswirkung der Covid-19-Krise auf die Immobilienmärkte lässt sich natürlich noch nicht final bestimmen. Das Mietausfallrisiko in den gewerblichen Nutzungsarten wird allerdings mit zunehmender Dauer der Krise steigen. Hiervon sind aktuell insbesondere die Segmente Hotel und Einzelhandel betroffen. Auch der durch die Pandemie etablierte Trend zum Home-Office könnte dauerhaft negative Auswirkungen auf die Rentabilität von Büroimmobilien haben. Allerdings gehen wir aktuell nicht davon aus, dass die Leerstände im Class-A-Bürosegment – die einen Großteil der Portfolios offener Immobilienfonds ausmachen – dauerhaft ansteigen. Dafür spricht auch die relative Preisstabilität in diesem Segment. Das Risiko steigender Leerstände trifft vor allem Immobilien in weniger attraktiven Lagen.
Große, breit diversifizierte Produkte können Probleme bei einzelnen Immobilien besser abfedern. Fonds, die sich auf Wohnimmobilien oder Investitionen im Bereich Nahversorgung fokussieren, erfreuen sich aufgrund ihrer Stabilität in der Corona-Krise aktuell deutlich gestiegener Beliebtheit. Allerdings steigen hier die Preise auch stark an, sodass eine selektive Ankaufsstrategie immer wichtiger wird.
Die Immobilienstandorte müssen immer stimmen, aber auch die Objekte müssen nicht zuletzt vor dem Hintergrund ihrer Flexibilität und ihrer ESG-Ausrichtung umso sorgfältiger ausgewählt werden. Wir rechnen damit, dass aufgrund der aktuellen Zinspolitik die Immobilienpreise grundsätzlich auch weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben werden.
Wird die Corona-Krise auch zukünftig noch erhebliche Auswirkungen auf den AIF-Markt haben?
Sonja Knorr: Die Corona-Krise wird weiterhin Auswirkungen auf das Produktangebot der Publikums-AIFs haben. Aktuell rechnet Scope mit einem Angebotsvolumen von weniger als 1 Mrd. Euro für das Jahr 2021. Entscheidend für die künftige Entwicklung sind die Folgen der Corona-Krise. Gerade für langfristige Anlagen in illiquide Vermögenswerte, für deren Entwicklung aktuell hohe Unsicherheiten bestehen, kann dies weiter zu negativen Auswirkungen im Angebotsvolumen und vor allem in der Angebotszusammensetzung führen. Beispielsweise Hotelfonds werden es jedoch in den kommenden Jahren schwer haben. Besonders im Segment der Business-, Messe- und Kongresshotels wird eine Erholung aktuell erst nach 2024 erwartet. Profiteure werden neben Wohnimmobilien die Bereiche Online-Logistik sowie der Lebensmitteleinzelhandel sein.
Dürften Immobilienfonds den Markt auch weiterhin dominieren?
Sonja Knorr: Ja, das Angebot wird weiter durch die Asset-Klasse Immobilien bestimmt. Auf Jahressicht rechnen wir ähnlich wie 2020 mit einer Dominanz der Immobilienfonds, gefolgt von Private-Equity-Fonds. Aber auch das Segment Infrastruktur, insbesondere erneuerbare Energien, sollte vor allem nicht zuletzt unter ESG-Gesichtspunkten attraktiv sein.
Das Interview lesen Sie auch in AssCompact 09/2021 und in unserem ePaper.
Bild: © ipopba – stock.adobe.com; Porträtfoto: Scope
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Sonja Knorr 
Stephanie Lebert 
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