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18. Februar 2022
Geht es am Wohnungsmarkt weiter aufwärts?
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Geht es am Wohnungsmarkt weiter aufwärts?

Inflationssorgen und das anhaltend niedrige Zinsumfeld werden die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien auch 2022 prägen. Kapitalanleger können von regionalen Unterschieden profitieren, sofern sie einige wichtige Aspekte berücksichtigen. Welche das sind, erläutert Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG.

Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt. Dies gilt auch für den wohnwirtschaftlichen Immobilienmarkt, für den viele Auguren schon seit Langem eine Trendwende vorhersagen. Stattdessen sind die Kaufpreise auch 2021 weiter gestiegen. So zahlten Selbstnutzer im dritten Quartal des vergangenen Jahres für ihre Objekte 11% mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Mit +22% fielen die Zuwächse bei Kapitalanlegern sogar doppelt so hoch aus. Ablesen lässt sich dies unter anderem aus einer aktuellen Auswertung von Marktdaten, die die über 35 Hüttig & Rompf Filialen im Rahmen von Beratungsgesprächen und konkreten Baufinanzierungsvermittlungen erhoben haben.

Starke Stützen des Preisniveaus

Dabei waren es insbesondere die teuren Objekte, die den durchschnittlichen Kaufpreis der Kapitalanleger besonders stark nach oben getrieben haben. In der aktuellen Situation werden Immobilien für Besserverdiener bzw. Anleger mit höherem Vermögen (größeres Volumen pro Transaktion) besonders attraktiv. Anstatt einen negativen Zins auf ihre Spareinlagen zu zahlen, investieren sie lieber in den Immobilienmarkt. Die Käufer nutzen das noch immer günstige Bauzinsniveau und begegnen gleichzeitig den Befürchtungen, dass die zuletzt auf den höchsten Stand seit fast 30 Jahren angestiegenen Inflationsraten (+4,9% im Januar) von längerfristiger Natur sein könnten. Beide Faktoren stützen die Attraktivität des wohnwirtschaftlichen Immobilienmarktes als Anlageklasse. Neben der wachsenden Beliebtheit von Objekten im höherpreisigen Segment beobachten wir ebenfalls, dass der Anteil der Geringverdiener unter den Kapitalanlegern wächst. Hier könnte der Wunsch nach Teilhabe an der dynamischen Wertentwicklung gepaart mit einer gewissen Angst, in einigen Jahren vielleicht nicht mehr zum Zug zu kommen, als mögliche Gründe angeführt werden.

Trotz des inzwischen erreichten Niveaus kann in Bezug auf den Markt für Wohnimmobilien insgesamt deshalb (noch) nicht von einer Blasenbildung gesprochen werden. Schließlich entwickeln sich die Mieten im Allgemeinen analog zum Verbraucherpreisindex, was zu konstanten Einnahmezuwächsen bei vermieteten Wohnimmobilien führt. Auf der anderen Seite können Kapitalanleger, aber auch Eigennutzer im Falle eines späteren Verkaufs bei sehr niedriger Zinsbelastung von der inflationsgetriebenen Preisentwicklung ihrer Objekte profitieren, während der Nominalwert des Finanzierungsanteils unverändert bleibt. Man spricht hier vom „Kredithebel-Effekt“. Gleichwohl, das soll an dieser Stelle nicht verschwiegen werden, bewegen sich manche Metropolregionen auf einem Bewertungsniveau, auf dem Käufer mit hoher Vorsicht agieren sollten.

Mikrolage entscheidend

Hat der Selbstnutzer aufgrund seines Arbeitsplatzes oder persönlicher Bindungen bei der Standortwahl oft nur geringe Entscheidungsmöglichkeiten, ist der Kapitalan­leger an dieser Stelle deutlich flexibler. Er kann die Auswahl seiner Immobilieninvestments deshalb unabhängig von der Region streng nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten treffen. Eine gute Orientierungs­größe ist dabei der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete. Galten hier in der Vergangenheit Werte von um die 20 als Indiz für ein rentables Immobilieninvestment, muss für kapitalanlagegeeignete Immobilien heute eher mit einem Faktor von 25 gerechnet werden. In besonders begehrten Lagen sind oft sogar 30 oder noch mehr Jahresmieten zur Erwirtschaftung des Kaufpreises erforderlich.

Allerdings können Interessenten bei geschickter Auswahl und konsequenter Verhandlung durchaus wirtschaftliche Ergebnisse erzielen, gerade außerhalb der großen Ballungsräume. Zudem sollten Kapital­anleger keinesfalls nur auf die erzielbaren Mietrenditen schauen. Neben weiteren Faktoren kommt vielmehr auch dem Entwicklungspotenzial des jeweiligen Standorts eine hohe Bedeutung zu. Beispielsweise können sich begehrte Mikrolagen in bestimmten Stadtteilen weitaus positiver entwickeln als der Rest der Stadt.

Clevere Finanzierung für zusätzliche Klimakosten

Neben dem ausgeprägten Nachfrageüberhang, vor allem in den Metropolregionen, haben im vergangenen Jahr 2021 auch stark gestiegene Baukosten die Immobilienpreisentwicklung befeuert. Der Haupttreiber waren dabei die explodierenden Rohstoffpreise. Zwar kommen diese insbesondere bei Neubauten zum Tragen, sie wirken sich indirekt aber auch auf Bestandsimmobilien aus.

Hinzu kommen immer höhere Aufwendungen für den Klimaschutz. So müssen bei der Planung eines Neubauprojekts die Grenzwerte der Energieeinsparverordnung (EnEV) zwingend berücksichtigt werden. Die neue Bundesregierung möchte nun möglichst schnell den CO2-Ausstoß der vielen mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungen in Deutschland reduzieren. Noch strengere Energievorschriften sowie die Berücksichtigung eines Mindestanteils an erneuerbaren Energien beim Bau neuer Heizungen scheinen hierfür die Mittel der Wahl zu sein. Das würde die Preisspirale weiter antreiben.

Dabei ist es sinnvoll, diese Entwicklung schon frühzeitig einzu­planen und ihr durch nachhaltiges Bauen so weit wie möglich entgegenzuwirken. Erstens lässt sich der zukünftige Energieverbrauch auf diese Weise von Anfang an reduzieren und zweitens können hierdurch äußerst attraktive Finanzierungsquellen erschlossen werden. So bieten einige Partnerbanken von Hüttig & Rompf unter dem Stichwort „nachhaltige Immobilienfinanzierung“ Programme mit herabgesetzten Kreditzinsen an.

Beratung bleibt gefragt

Davon erfahren Bauherren, Käufer und sanierungsbereite Immobilienbesitzer in der Regel allerdings nur im Rahmen einer unabhängigen und individualisierten Beratung, die im Zuge der voranschreitenden Digitalisierung bei einigen Finanzierungsvermittlern immer mehr auf der Strecke bleibt. Dabei sollte gerade bei einer der finanziell wichtigsten Entscheidungen des Lebens die Erstellung eines individuellen Finanzierungskonzepts durch unabhängige Partner, welche nicht an einzelne Banken gebunden sind, oberste Priorität haben.

Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 02/2022 und in unserem ePaper.

Bild oben: © Soho A studio – stock.adobe.com: Porträtfoto: © Hüttig & Rompf

 
Ein Artikel von
Ditmar Rompf