Wettbewerbsfähigkeit entscheidend für Mieterzielgruppe
Ein Selbstläufer ist das freilich nicht. In erster Linie bedarf es eines kompetenten Fonds- und Asset-Managements. Gerade in herausfordernderen Zeiten wie diesen kann sich der Immobilienmanager durch langjährige Kompetenz und Expertise positiv vom Wettbewerb absetzen, indem er eben nicht auf die allgemeine Marktentwicklung vertraut, sondern eigene Akzente setzt, um das Wertschöpfungspotenzial einer Immobilie zu heben.
Aktives Asset-Management bedeutet, die Immobilie in ihrem Umfeld und im Wettbewerb mit anderen zu analysieren – stets mit dem Ziel, eine vollständige Vermietung bei höchstmöglichem und mit der Inflation steigendem Mietzins zu erreichen. Dabei gilt es auch, flexibel und offen auf die Wünsche und Erfordernisse der Mieter einzugehen. Bei liquiden Assetklassen wie Aktien und Anleihen hingegen ist ein aktiver Managementansatz in der Regel nicht realisierbar.
Zweite Voraussetzung sind wettbewerbsfähige Immobilien. Vor allem müssen Lage- und Objektqualität zu den Mietern passen. Dabei sind die Ansprüche zahlungskräftiger Mieter durchaus gestiegen: Urbane Großstadtlagen mit sehr guter ÖPNV-Anbindung sind für die meisten Büromieter Trumpf. Das müssen gar nicht immer die A-Städte wie Berlin, München oder Frankfurt am Main sein.
Für Deutschland ist es ein großer Vorteil, dezentral und mit starken Städten und Regionen auch in der zweiten Reihe gesegnet zu sein. Die Ansprüche verschiedener Mietergruppen können sich natürlich voneinander unterscheiden. Je spitzer die Zielgruppe allerdings ist, desto geringer ist das Diversifikationspotenzial. Viele Fondsanbieter setzen deshalb auf Immobilien mit einer stark diversifizierten Mieterstruktur – sowohl in Bezug auf Branchen und Geschäftsmodelle als auch auf Mietvertragsrestlaufzeiten, um Risiken zu streuen.
ESG ist ein immer wichtigerer Wettbewerbsfaktor
Themen, die in den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen haben, sind ESG, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Hierbei haben Fondsanbieter die Chance, sich nicht nur im Wettbewerb um die Anleger einen Vorteil zu verschaffen, sondern auch im Hinblick auf die Mieter.
Immer mehr Unternehmen legen großen Wert auf eine entsprechende Innen- und Außendarstellung und achten bei der Anmietung von Büroflächen auf den CO2-Fußabdruck und andere Nachhaltigkeitskriterien. Gerade dort schlummert großes Wertschöpfungspotenzial, das sich mit aktiven Asset-Management-Maßnahmen heben lässt.
Fazit
Zusammengefasst lässt sich für geschlossene Fonds mit begrenzter Laufzeit festhalten: Abgerechnet wird am Schluss. Also am Ende der im Durchschnitt etwa zehnjährigen Fondslaufzeit mit dem Exit. Dann zählt nicht nur die über die Jahre aufgelaufene Ausschüttung, sondern auch der Verkaufserlös. Spätestens dann sollte sich bei guten Fonds der inflationsausgleichende Effekt gestiegener Mieterträge und Bewertungen realisieren lassen, zusätzlich zur Ausschüttung aus den Mieterträgen. Anleihegläubiger erhalten am Ende der Laufzeit den Nominalwert zurück. Fondsanleger hingegen haben die Chance nicht nur auf realen Werterhalt, sondern sogar auf signifikante reale Wertsteigerungen.
Diesen Beitrag lesen Sie auch in AssCompact 11/2023 und in unserem ePaper.
Bild oben: © Milan – stock.adobe.com; Porträtfoto: © Patrizia GrundInvest
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