Gewerbeimmobilien: Investmentmarkt bricht ein

Im ersten Quartal 2023 betrug das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien nach Untersuchungen der Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) 5,1 Mrd. Euro. Somit ist der Investmentmarkt um 72% gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen. Damit waren die ersten drei Monate 2023 der schwächste Start in ein Jahr seit 2010.

Handelsimmobilien mit höherem Umsatz als Büros

Mit 31% bzw. 1,6 Mrd. Euro hatten Handelsimmobilien den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Das Minus im Vergleich zum ersten Quartal 2022 beläuft sich laut C&W auf 30%. Das Transaktionsvolumen von Büroobjekten fiel gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um fast 90% auf 1,05 Mrd. Euro. Lediglich 2009 und 2011 war ein noch schwächerer Jahresstart zu verzeichnen. Die im ersten Quartal verkauften Büroobjekte bewegten sich mehrheitlich im Preisbereich unter 50 Mio. Euro.

Value-add- und Core-plus-Objekte dominierten. Dagegen bildeten Core-Objekte und Objekte über 100 Mio. Euro die Ausnahme. Insbesondere bei Core-Objekten sei die durch die Zinswende ausgelöste notwendige Preisanpassung nach unten noch nicht abgeschlossen, wie es von C&W heißt. Dies sorge in diesem Sektor für weitgehenden Transaktionsstillstand. Käufer würden ihr Augenmerk vor allem auf Value-add und Core-plus-Immobilien in sehr guten und zentralen Lagen legen, nicht zuletzt im Hinblick auf die Einhaltung von ESG-Kriterien.

Umsatzrückgang auch im Bereich Logistik und Hotel

Die Verkäufe von Logistik-und Industrie-Objekten erreichten ein Transaktionsvolumen von 795 Mio. Euro und damit 79% weniger als im Vorjahreszeitraum. Auch bei den Hotelverkäufen war ein Umsatzrückgang zu verzeichnen, und zwar von 49% gegenüber dem ersten Quartal 2022 auf 180 Mio. Euro. Im Sektor „Sonstige“, der mit 1,5 Mrd. Euro und einem Minus von 34% nahezu gleichauf mit dem Transaktionsumsatz der Handelsobjekte liegt, dominierten die Verkäufe von Entwicklungsgrundstücken mit 805 Mio. Euro, so die Experten von C&W weiter.

Wenige Portfolio-Deals

Mit einem Rückgang von über 90% und einem Wert von 630 Mio. Euro verzeichnet das Umsatzvolumen von Portfolio-Deals den niedrigsten Quartalswert sowie mit 12% den niedrigsten Anteil am Gesamttransaktionsvolumen seit dem letzten Quartal des Jahres 2011. Die Mehrzahl der Portfolioverkäufe bewegte sich unter der Marke von 50 Mio. Euro.

Steigende Renditen

Im zweiten Quartal 2022 hat die Zinswende für einen Renditeanstieg gesorgt. Diese Entwicklung hat sich in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 weiter fortgesetzt. Laut der Analyse von C&W legten die Mittelwerte der jeweiligen Spitzenwerte in den Top-7-Märkten für Büroobjekte im Mittel um 32 Basispunkte auf nun 3,83% zu, für innerstädtische Geschäftshäuser um 30 Basispunkte auf nun 3,9% und für Logistikimmobilien um 15 Basispunkte auf 4,15%.

Korrekturphase auf dem Markt hält weiter an

„Die Marktteilnehmer sind sich einig darüber, dass die Renditen weiter steigen müssen, damit es wieder mehr Transaktionen gibt. Verkäufer und Käufer werden sich in kleinen Schritten von beiden Seiten an ein als nachhaltig bewertetes Preisniveau herantasten. Diese Korrekturphase wird voraussichtlich noch einige Monate dauern. Ich rechne mit einem Platzen des Knotens erst im letzten Quartal des Jahres. Kapital, nicht zuletzt aus dem Ausland, steht bereits in den Startlöchern“, sagt Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield. (tk)