Im aktuellen Sentiment Report 2022/23 hat Engel & Völkers Hotel Consulting (EVHC) die Stimmungslage auf dem deutschen Hotelmarkt im November diesen Jahres untersucht. An der Befragung haben rund 100 Investoren und Hotelbetreiber teilgenommen. Demnach haben alle der befragten Hotelbetreiber Expansionspläne. Gefragt sind vor allem Bestandsobjekte in B-Städten sowie in Freizeitdestinationen. Wie der Report weiter zeigt, wird das Freizeitsegment für institutionelle Investoren salonfähig. Die im Sommer 2022 deutliche Erholung bei den Übernachtungs- und Performance-Kennzahlen habe diesem Trend weiteren Aufwind verliehen.
Preisvorstellungen driften stark auseinander
Trotz des vergleichsweise guten Geschäftsverlaufs in den vergangenen Monaten klaffen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern aber weiterhin stark auseinander mit einem Delta in Höhe von 18%. Zum Vergleich: 2021 waren es 13%.
Renditeerwartungen für Freizeithotels steigen leicht
Das derzeitige Finanzierungsumfeld schlägt sich auch in der Rendite nieder. So legte die Spitzenrendite im Freizeitsegment von 4,8% im Jahr 2021 auf 5,2% in diesem Jahr zu. Für Objekte in A-Städten stieg sie von 3,9% auf 4,3%, in B-Städten von 4,5% auf 5,0%.
„Betriebsmodelle stabilisieren sich, Durchschnittszimmerpreise übertreffen das Vorkrisenniveau und Hotelketten sichern sich weitere Standorte – die Pandemie scheint überstanden. Hotelimmobilien bieten Investoren einen breiten Fächer an Produkten, die bis ins Wohnsegment reichen, und locken nun mit attraktiven Renditen“, erklärt Andreas Ewald, Geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
Transaktionsvolumen bleibt auf Pandemie-Niveau
Der Transaktionsmarkt ist im Jahr 2022 hauptsächlich von Einzel-Transaktionen geprägt. Große Portfolio-Transaktionen und Verkäufe von Immobilien in A-Städten sind selten geblieben. Dies ist laut EVHC auch auf die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurückzuführen. Die meisten Akteure gehen aber davon aus, dass die auseinander driftenden Preisvorstellungen in sechs bis zwölf Monaten überwunden sein werden. Laut EVHC beläuft sich das prognostizierte Transaktionsvolumen für dieses Jahr auf 2,1 Mrd. Euro und liegt damit knapp unter dem Vorjahreswert von 2,2 Mrd. Euro.
Noch stärkere Marktbereinigung erwartet
In der Umfrage wird marktbereinigenden Aktivitäten eine deutlich größere Bedeutung zugesprochen als noch im Jahr 2021. So sehen 33% der Investoren (plus 24 Prozentpunkte) sowie 44% der Betreiber (plus 30 Prozentpunkte) in Insolvenzen bei Betriebsgesellschaften einen marktbeeinflussenden Faktor. Auch die Umnutzung von Bestandshotels in andere Nutzungsarten werden nach Ansicht der Investoren sowie der Betreiber den Markt zunehmend beeinflussen. Zugleich bildet die restriktive Finanzierungsvergabe für Betreiber wie Investoren mit jeweils mehr als 60% eine Herausforderung. Nach dem Ende der Niedrigzinsen biete sich laut EVHC aber vor allem für eigenkapitalstarke Investoren die Chance für Hotelinvestments.
Laut Umfrage ist für Investoren nach wie vor die Lage entscheidend. 75& bevorzugen Budgetkonzepte in A-Lagen und sehen in der Ferienhotellerie im gehobenen Segment ein großes wirtschaftliches Potenzial.
Anders als im Vorjahr steht die internationale Expansion weder für Betreiber noch für Investoren im Fokus. B-Städte bleiben aufgrund ihrer Stabilität als Zieldestinationen für beide Gruppen interessant.
ESG gewinnt weiter an Relevanz
Wie aus dem Bericht zudem hervorgeht, spielen für alle Marktakteure die Bedeutung ESG- und Nachhaltigkeitsthemen eine immer wichtigere Rolle. Betreiber sehen sich nicht nur von Kundenseite unter Druck, sondern auch aufgrund steigender regulatorischer Anforderungen der Eigentümer. Zugleich stellen der Personalmangel sowie die erhöhten Energiekosten Betreiber vor große Herausforderungen. (tk)
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