Der Hotelimmobilienmarkt in Deutschland und Österreich erweist sich trotz eines anspruchsvollen makroökonomischen Umfelds als stabil. Zugleich legen belastbare Cashflows, Betreiber- und Sponsorenqualität sowie professionelles Asset-Management für Investitions- und Finanzierungsentscheidungen weiter an Relevanz zu. Zu diesem Ergebnis kommen die Teilnehmer einer Expertenrunde zu den aktuellen Entwicklungen am Hotelimmobilienmarkt. Es diskutierten Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research, Norman Schaaf, Chief Development Officer bei CELLS, Peter Anthuber, Vorstand und Chief Investment Officer bei CAERUS Debt Investments, sowie Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben nach Ansicht von Matthias Reith von geopolitischen Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die Energiepreise geprägt. Diese beeinflussten sowohl die Inflationsentwicklung als auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank.
Hotelimmobilienmarkt weiter stabil
Die operative Entwicklung in Hotelbetrieben war im ersten Halbjahr 2026 positiv. In Deutschland hat sich die Zahl der Übernachtungen von Januar bis Mai gegenüber dem Vorjahr um 1,4% erhöht. Hierbei zeigte sich ein regional differenziertes Bild: So war vor allem in Nordrhein-Westfalen ein deutliches Übernachtungsplus zu verzeichnen. Die Messestandorte Düsseldorf und Köln sorgten für Wachstum, während Berlin und München hinter dem Vorjahresniveau zurückblieben.
Nach Einschätzung von Martin Schaffer weist der Transaktions- und Vermietungsmarkt aber eine zunehmend heterogene Entwicklung auf: „Abschlüsse sind möglich. Sie kommen heute allerdings nur zustande, wenn Standort, Betreiber, Sponsorenqualität, Businessplan und Finanzierung gleichermaßen überzeugen.“
Projektentwicklungen konzentrieren sich auf Bestand
Nach Meinung von Norman Schaaf haben sich die Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen in den vergangenen Jahren deutlich gewandelt. Neue Hotels entstünden heute vor allem dort, wo bestehende Immobilien revitalisiert oder im Rahmen gemischt genutzter Quartiere neu positioniert werden können. „Gerade in innerstädtischen Lagen prüfen wir heute deutlich häufiger, ob sich bestehende Büro- oder Handelsimmobilien für eine Hotelnutzung oder Mixed-Use-Konzepte eignen“, erklärt Schaaf.
Hotels könnten dabei verschiedene Nutzungen sinnvoll ergänzen und zugleich die Finanzierung von Quartiersentwicklungen unterstützen. Insbesondere in guten Innenstadtlagen beobachte CELLS weiterhin eine hohe Nachfrage nach Hotelnutzungen.
Banken prüfen bei Finanzierung differenzierter
Die Finanzierung von Hotelimmobilien bleibt nach Ansicht der Diskussionsteilnehmer grundsätzlich möglich. Banken und alternative Finanzierer würden Projekte aber inzwischen differenzierter prüfen als noch vor einigen Jahren. Neben Standort und Betreiberqualität nehmen Finanzierungsstruktur sowie die Plausibilität der Businesspläne weiter an Relevanz zu.
Laut Peter Anthuber ergänzen sich klassische Bankfinanzierungen und Private-Debt-Lösungen zunehmend . Während Banken insbesondere bei etablierten Bestandsobjekten mit langfristigen Betreiberverträgen aktiv seien, kämen alternative Finanzierungsformen vor allem bei komplexeren Projektentwicklungen, Revitalisierungen oder höheren Finanzierungsquoten zum Einsatz.
Kostendruck nimmt zu
Bei der Auswertung des von mrp hotels betreuten Asset-Management-Portfolios mit rund 20 Hotels in der DACH-Region ergibt sich für das erste Halbjahr 2026 ein gemischtes Bild. So blieb die Nachfrage weiter stabil und die Auslastung ist leicht gestiegen, die Entwicklung der Durchschnittsraten war aber verhalten. Steigende Personal-, Energie- und Wareneinsatzkosten hätten dadurch nicht vollständig kompensiert werden können, so die Experten. Dies hätte die Profitabilität belastet. Anhaltend kürzere Buchungsfenster erschwerten zudem die Preissteuerung und verringerten die Planungssicherheit. Digitale Anwendungen und KI würden deshalb für viele Betreiber an Bedeutung gewinnen. Ihr wirtschaftlicher Nutzen entstehe jedoch nicht allein durch neue Technologien, sondern durch deren konsequente Integration in Prozesse und Betriebsabläufe.
Ausblick
Die Diskussionsteilnehmer gehen davon aus, dass Betreiberqualität, belastbare Cashflows und professionelles Asset-Management die Entwicklung des Hotelimmobilienmarktes in den kommenden Monaten weiter prägen werden. Zugleich dürften Revitalisierung, Bestandstransformation und alternative Finanzierungsformen an Relevanz zulegen. Für Eigentümer, Investoren und Projektentwickler rücke somit die wirtschaftliche Qualität eines Projekts stärker in den Mittelpunkt als kurzfristige Wachstumsannahmen.
„Die Herausforderungen werden nicht kleiner. Umso wichtiger ist es, Hotels entlang ihres gesamten Lebenszyklus aktiv zu begleiten – von der Betreiberwahl über die Finanzierung bis hin zum laufenden Asset-Management. Dort entscheidet sich künftig noch stärker, wie erfolgreich sich eine Hotelimmobilie entwickelt“, sagt Martin Schaffer abschließend. (tik)
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