Immobilienaktien zwischen Abschlag und Auswahl

Ein Gastbeitrag von Dr. Karim Rochdi, Gründer und Geschäftsführer der AVENTOS Group

Zu Beginn des Jahres 2026 hatte sich der Markt für Immobilienaktien und REITs (Real Estate Investment Trusts) zunächst relativ stabil entwickelt. Rückgänge zum Jahresende wurden zu Jahresbeginn teilweise wieder aufgeholt. Mit Beginn des Irankriegs Ende Februar änderte sich das Bild jedoch spürbar. Steigende Energiepreise, Versorgungsrisiken und neue Inflationssorgen rückten die Zinsfrage wieder in den Vordergrund. Für Listed Real Estate ist das besonders relevant, weil Bewertungen und Finanzierungskosten in diesem Segment eng mit dem Zinsumfeld verbunden bleiben.

Nicht nur günstig im Aktienvergleich

Die vergleichsweise niedrigen Börsenbewertungen zeigen sich nicht nur im Vergleich zu anderen Aktiensegmenten, sondern noch deutlicher in Relation zu den dahinterliegenden Immobilienportfolios. Der NAV-Spread, also die Differenz zwischen Börsenbewertung und Net Asset Value, bleibt dafür die zentrale Kennzahl. Zum 03.06.2026 lag der durchschnittliche NAV-Spread dem Rechercheunternehmen Green Street Advisors zufolge in den USA bei Gleichgewichtung aller Unternehmen bei ca. –4%. In Europa sind Green Street zufolge zum 03.06.2026 mit –21% deutlich höhere Abschläge zu verzeichnen.

Der Abschlag ist hierbei keineswegs gleichmäßig über die Immobilien-Subsektoren verteilt. Besonders hoch sind die Discounts beiderseits des Atlantiks aktuell im Wohnsegment und im Bürobereich. Deutlich besser hält sich der Einzelhandel. Dort hat sich das Bild im Vergleich zu den Covid-Jahren spürbar aufgehellt. Der Sektor trägt nicht mehr in gleicher Weise das frühere Sorgenkind-Image, weil sich Mieten und operative Fundamentaldaten stabilisiert haben.

Gerade das europäische Wohnsegment zeigt, dass ein hoher Discount nicht automatisch auf schwache Substanz hindeutet. Im Gegenteil: Strukturell gilt der Bereich weiterhin als solide. Dennoch notieren viele Titel deutlich unter NAV. Das hat vor allem mit der Kapitalmarktseite zu tun. Steigende Inflationserwartungen und die Aussicht auf ein wieder schwierigeres Zinsumfeld treffen insbesondere hoch verschuldete Wohnungsunternehmen. Insofern spiegeln die Kurse derzeit weniger eine pauschale Skepsis gegenüber Wohnimmobilien als vielmehr die Sorge vor Refinanzierungskosten und Zinsanfälligkeit wider. Diese Skepsis wird in einigen Märkten durch das Thema Regulierung bzw. politische Diskussionen über weitere Regulierung erhöht.

Zwischen Konsolidierung und neuer Skepsis

Auch die Implied Cap Rates weisen in diese Richtung. In Europa liegen die impliziten Renditen, also die bereinigten Nettomieterträge in Relation zu den Börsenbewertungen, im Einzelhandel aktuell bei 7,3%, im Bürobereich bei 7,8%, im Wohnsegment bei 6,9% und in der Logistik bei 5,4%. Vor allem der Bürosektor bleibt damit unter Druck. Steigende Implied Cap Rates können zwar grundsätzlich auch auf bessere operative Erträge zurückgehen. In der aktuellen Marktphase sprechen sie jedoch eher für sinkende Börsenbewertungen und anhaltende Zurückhaltung auf Investorenseite.

Hinzu kommt, dass sich die Spreizung innerhalb der Sektoren verschärft. Das gilt besonders für Büroimmobilien. Hochwertige Bestände in guten Lagen mit stabiler Nachfrage werden zunehmend anders bewertet als ältere Objekte in schwächeren Lagen, die unter höheren Leerständen und größerem Capex-Bedarf leiden. Diese „Bifurkation“ lässt sich nicht nur am Vermietungsmarkt, sondern auch an der Börse und an den dort vorhandenen Diskrepanzen der Implied Cap Rates einzelner Office-Titel ablesen. Der Sektor „Office“ steht daher immer weniger für ein einheitliches Risikoprofil.

In Nordamerika zeigt sich zugleich, dass nicht alle Segmente unter dem gleichen Bewertungsdruck stehen. Healthcare, Net Lease und Datacenter notieren teilweise sogar deutlich oberhalb des intrinsischen Werts der jeweiligen Portfolios. Auffällig ist zudem die M&A-Aktivität im Self-Storage-Bereich.

Die in den vergangenen Monaten angekündigten Großtransaktionen unterstreichen, dass standardisierte Assets und skalierbare Plattformen in bestimmten Segmenten weiterhin erhebliche Effizienzpotenziale schaffen. Auch das ist ein Hinweis darauf, dass Listed Real Estate nicht als homogener Markt betrachtet werden sollte.

Der KI-Boom hilft nicht jedem Gewinner-Thema

Besonders interessant ist der Blick auf Rechenzentren. Eigentlich müsste dieses Segment zu den großen Profiteuren des AI-Booms zählen, weil jede KI-Anwendung physische Recheninfrastruktur benötigt. Gleichwohl konnten die großen Datacenter-REITs zwar ganz gut performen, aber bislang nicht mit der Kursdynamik vieler Tech-Werte Schritt halten. Ein Grund dafür liegt in den hohen Capex-Anforderungen. Rechenzentren sind kapitalintensiv, die Monetarisierung neuer Projekte braucht Zeit, und zusätzliche Risiken entstehen durch Stromverfügbarkeit, Netzanschlüsse, Genehmigungen und insgesamt größere Projektvolumina. Der Markt bewertet diese Titel deshalb bislang deutlich vorsichtiger als klassische Tech-Gewinner.

Selektivität statt Pauschalurteil

Mit dem Irankrieg hat sich das Umfeld für den Sektor erneut verschärft. Höhere Inflation kann zu weiter steigenden Zinsen führen und damit Finanzierungskosten sowie Bewertungsdruck erhöhen. Besonders exponiert sind Segmente mit hohem Leverage, darunter europäische Wohnungsunternehmen und US-Office-PropCos. Gleichzeitig bieten die bereits vorhandenen Abschläge zum NAV in vielen Teilmärkten einen gewissen Puffer.

Für Investoren folgt daraus kein einfacher Kaufaufruf für das Gesamtsegment, sondern eine klarere Anforderung an die Selektion. Listed Real Estate bleibt ein Markt, in dem sich Chancen aus Bewertungen ergeben. Diese Chancen liegen aber nicht gleichmäßig verteilt vor. Entscheidend sind Bilanzqualität, Refinanzierungsrisiken, Capex-Bedarf, Vermietungsstärke und die Qualität der zugrunde liegenden Bestände. Genau deshalb dürfte sich die Spreu vom Weizen im börsennotierten Immobilienmarkt weiter trennen.

Weitere Meldungen rund um das Thema Baufinanzierung und den Immobilienmarkt finden Sie in unserer Rubrik „Immobilien“.

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