Nicht nur private Bauherren, sondern auch Entwickler von Immobilienprojekten kämpfen mit stark anziehenden Zinsen, der Inflation und der Explosion der Baukosten. Nach Jahren des Wachstums sei der deutsche Projektentwicklungsmarkt ins Stocken geraten, teilen das Immobilienanalyseunternehmen bulwiengesa und die BF.direkt AG mit, ein Spezialist für die Finanzierung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienprojekte.
Rückgang in sieben A-Städten um 3,6%
Einer Auswertung von bulwiengesa zufolge hat sich in den sieben deutschen A-Städten Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und München zwischen den Analysejahren 2021 und 2022 das Projektentwicklungsvolumen um 3,6% verringert. Insbesondere der Wohnungsbau ist mit einem Rückgang von 7,6% betroffen. So gut wie alle Nutzungsarten würden unter unwirtschaftlichen Marktbedingungen leiden wie begrenzten Erträgen bei Mieten und Preisen und weiterhin sehr stark steigenden Kosten bei den Bauleistungen.
Trotz des Rückgangs entstehen mit 22,1 Mio. m2 knapp ein Drittel der Projektfläche im Wohnsegment, der weiterhin vorherrschenden Nutzungsart. 15,0 Mio. m2 sind als Bürofläche kalkuliert, im Segment Handel kommen weitere 1,9 Mio. m2 und für Hotels 2,7 Mio. m2 Projektfläche hinzu.
Banken zurückhaltender, Blick auf alternative Kreditgeber
Was die Finanzierung angeht, so sind die Banken bei Projektentwicklungen zögerlicher geworden und fordern mehr Eigenkapital. Developer würden daher in größerem Umfang auf alternative Kreditgeber ausweichen, die mehr Nachfrage etwa nach Mezzanine-Kapital verzeichnen würden. Allgemein treiben die erhöhten Risiken etwa infolge der Baukostenexplosion und des deutlich gestiegenen Zinsniveaus die Finanzierungskosten in die Höhe.
„Das aktuelle Marktumfeld drängt den deutschen Gewerbe- und Wohnungsbau in eine Art Zwangsjacke. Es drücken Materialengpässe und extreme Kostensteigerungen bei zunehmenden energetischen Qualitätsanforderungen. Und dies in einem Marktumfeld, das von Verunsicherung geprägt ist“, erklärt Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa.
Manuel Köppel, CFO der BF.direkt, ergänzt: „Aktuell verhalten sich viele Marktteilnehmer abwartend, beobachten die Situation und verschieben Entscheidungen über Projekte. Vor allem die Banken sind sehr zurückhaltend. Alternative Finanzierer füllen teilweise die entstandene Lücke aus. Aber künftig wird sich nicht mehr jedes Projekt rechnen. Daher müssen sowohl Entwickler als auch Finanzierer in Zukunft noch kritischer auf die Kalkulationen schauen.“
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