Ein Gastbeitrag von Thomas Weiss, Vorstand des BVIV (Bundesverband für Immobilienverrentung e. V.)
Der Immobilienteilverkauf steht seit geraumer Zeit im Mittelpunkt einer juristischen Debatte. Zwei rechtswissenschaftliche Gutachten kommen zu unterschiedlichen Bewertungen: Während eine frühere Analyse eine Einordnung als Verbraucherdarlehen nahelegte, kommt eine jüngere Untersuchung zu dem Ergebnis, dass es sich um eine eigenständige Immobilientransaktion mit kaufvertraglichem Schwerpunkt handelt.
Für Marktteilnehmer stellt sich damit nicht nur eine dogmatische, sondern auch eine praktische Frage: Welche regulatorischen Maßstäbe gelten – und wie wirkt sich dies auf einen Markt aus, der vor allem durch demografische Entwicklungen getrieben wird?
Juristische Einordnung: Kredit oder Eigentumsübertragung?
Ausgangspunkt der Diskussion ist die Abgrenzung zum Darlehensrecht. Ein Verbraucherdarlehen setzt zwingend eine persönliche Rückzahlungspflicht voraus. Beim Teilverkauf wird hingegen ein Miteigentumsanteil gegen Zahlung eines Kaufpreises übertragen. Der wirtschaftliche Rückfluss an den Anbieter erfolgt in der Regel über den späteren Verwertungserlös der Immobilie durch den zukünftigen Erwerber; eine persönliche Rückzahlungspflicht besteht nicht.
Das aktuelle Gutachten setzt sich mit der früheren Bewertung auseinander und kommt zu dem Ergebnis, dass weder die Tatbestandsvoraussetzungen eines Darlehens erfüllt sind noch eine analoge Anwendung des Verbraucherdarlehensrechts in Betracht kommt. Maßgeblich sei die sachwertbezogene Struktur des Modells. In der juristischen Literatur überwiegt mittlerweile die Auffassung, dass die Konstruktion nicht die gesetzlichen Merkmale eines Darlehens erfüllt.
Bemerkenswert ist zudem, dass die aufsichtsrechtliche Einordnung bereits erfolgt ist. Das Modell wird regulatorisch als Immobilientransaktion behandelt. Die gegenwärtige Diskussion ist damit keine Frage eines aufsichtsrechtlichen „Graubereichs“, sondern betrifft verbraucherrechtliche Detailfragen. In der öffentlichen Berichterstattung wurde darüber hinaus darauf hingewiesen, dass die zuständige Aufsicht die grundsätzliche Ausgewogenheit der Vertragsstruktur bestätigt hat. Für den Markt bedeutet dies: Die regulatorische Grundsatzfrage ist geklärt. Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt bislang nicht vor; eine abschließende Klärung könnte perspektivisch durch die Rechtsprechung oder den Gesetzgeber erfolgen.
Asset rich, cash poor: Die strukturelle Herausforderung
Die juristische Diskussion findet vor einem klaren gesellschaftlichen Hintergrund statt. Deutschland ist eine alternde Gesellschaft mit hoher Wohneigentumsquote in der Altersklasse ab 55 Jahren. Gleichzeitig verfügen viele ältere Eigentümer über erhebliche Immobilienwerte, aber vergleichsweise geringe liquide Einkommen. Dieses Spannungsfeld wird häufig als „asset rich, cash poor“ beschrieben.
Klassische Kreditlösungen sind im höheren Lebensalter oft nur eingeschränkt zugänglich, da beispielsweise die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet ist. Gleichzeitig besteht vielfach der Wunsch, im eigenen Zuhause zu bleiben. Modelle der Immobilienverrentung reagieren auf diese strukturelle Konstellation. Sie ermöglichen es, gebundenes Vermögen zu mobilisieren, ohne die Nutzung der Immobilie aufzugeben.
Vor diesem Hintergrund ist die Nachfrage erklärbar: 2025 verzeichneten die Anbieter im Verband fast 20.000 konkrete Anfragen zu Verrentungsmodellen. Das zeigt, dass es sich nicht um ein Nischenthema ohne Relevanz handelt, sondern um eine gesellschaftlich getriebene Entwicklung. Der Teilverkauf wird von vielen Eigentümern bewusst als flexible Option wahrgenommen. Anders als beim vollständigen Verkauf bleibt eine Eigentümerposition erhalten, ebenso die Beteiligung an künftigen Wertentwicklungen. Gleichzeitig entsteht sofortige Liquidität.
Dabei ist den meisten Kunden bewusst, dass der Teilverkauf nicht zwingend die günstigste rechnerische Lösung ist. Entscheidungsrelevant sind häufig andere Faktoren: Planungssicherheit, Flexibilität, Erhalt des familiären Umfelds oder die Möglichkeit, schrittweise über Vermögen zu disponieren. Diese Perspektive ist für Vermittler zentral. Die Wahl eines Verrentungsmodells ist weniger eine rein mathematische Optimierungsentscheidung als vielmehr eine Abwägung zwischen Kosten, Flexibilität und Lebensplanung.
Transparenz und Verbraucherschutz
Gerade weil es sich um ein sensibles Segment mit häufig älteren Eigentümern handelt, kommt Transparenz und Verbraucherschutz eine zentrale Bedeutung zu. Die Marktteilnehmer, die sich im BVIV zusammengeschlossen haben, setzen sich daher für verbindliche Standards, nachvollziehbare Kostenstruktur, frühzeitige Bereitstellung von Vertragsunterlagen und realistische Beispielrechnungen ein. Immobilienverrentung darf kein Intransparenzmodell sein, sondern muss auf informierter Entscheidung und notarieller Absicherung beruhen. Verantwortung, Verständlichkeit und Vergleichbarkeit sind zentrale Voraussetzungen für die nachhaltige Entwicklung dieses Marktes.
Marktentwicklung: Nachfrage stabil, Abschlüsse rückläufig
Die Marktzahlen 2025 zeichnen ein differenziertes Bild. Während die Nachfrage hoch blieb, gingen die tatsächlichen Abschlüsse im Teilverkaufsegment zurück. Ursache war vor allem ein verändertes Finanzierungsumfeld.
Verschärfte Ankaufskriterien finanzierender Banken sowie temporäre Marktanpassungen einzelner Anbieter führten dazu, dass weniger Anfragen in Transaktionen überführt werden konnten. Der Rückgang ist kein Indiz für sinkendes Interesse, sondern Ausdruck restriktiverer Refinanzierungsbedingungen.
Parallel gewinnen alternative Modelle an Bedeutung. Neben dem Teilverkauf etablieren sich Leibrente und insbesondere Erbbaurechtslösungen als ergänzende Optionen. Die Entwicklung unterstreicht, dass Immobilienverrentung kein Ein-Produkt-Markt ist, sondern ein differenziertes Lösungsfeld.
Fazit: Rechtliche Klarheit in einem strukturell wachsenden Markt
Die juristische Debatte wird möglicherweise weitergeführt. Gleichwohl ist festzuhalten, dass die aufsichtsrechtliche Grundsatzfrage beantwortet ist und die Diskussion derzeit verbraucherrechtlicher Natur ist. Für Vermittler bedeutet dies Planungssicherheit: Der Immobilienteilverkauf ist kein regulatorisches Experiment, sondern ein eingeordnetes Modell innerhalb eines breiteren Verrentungsmarktes.
Vor dem Hintergrund demografischer Entwicklungen, hoher Immobilienwerte und begrenzter Kreditoptionen im Alter bleibt der Bedarf an differenzierten Lösungen strukturell bestehen. Entscheidend wird sein, Transparenz, Marktstabilität und Produktvielfalt weiterzuentwickeln – im Interesse einer wachsenden Eigentümergeneration, die ihr Vermögen flexibel nutzen möchte.
Über den Autor
Seit 2025 ist Thomas Weiss einer der Vorstände des BVIV (Bundesverband für Immobilienverrentung e. V.) sowie Geschäftsführer der vobahome GmbH, ein Tochterunternehmen der Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank Reinheim. Der BVIV vereint die relevanten Marktteilnehmer im Bereich Immobilienverrentung.
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