Der jahrelange Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt zeigt Wirkung: Wegen des Mangels an Kaufobjekten und sinkenden Renditen war das Transaktionsvolumen 2018 im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Das gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. Dennoch kann von einer Krise keine Rede sein. So sorgen die Rahmenbedingungen aus niedrigen Zinsen und dem im europäischen Vergleich positiven Rendite-Risiko-Verhältnis auf dem deutschen Markt laut Arcadis weiter für hohe Kapitalzuflüsse.
Veränderte Vorzüge
„Bei den Investitionen liegen immer mehr Projekte im Trend, die für eine lebenswerte Stadt stehen“, sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis Europe Central. „Investoren suchen insbesondere nach Immobilien in Quartieren mit einer starken Durchmischung der Nutzungen, zum Beispiel durch eine Kombination von Wohn- und Arbeitsflächen oder deren Nähe zu Kultur-, Einkaufs- oder Freizeiteinrichtungen.“
Wohninvestoren weichen ins Umland aus
Bei Wohnimmobilien ist ein Ende der Nachfrage nach Objekten in Metropolen nicht in Sicht. Das knappe Angebot führt inzwischen aber immer mehr zu einer Verlagerung der Investitionen ins Umland. Zudem erfreuen sich Nischenmärkte wie Studentenwohnungen und Mikroapartments mit einem Anteil von 9% des Umsatzes dieser Immobilienart großer Beliebtheit. Die geringe Verfügbarkeit führte dazu, dass 2018 das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 24% fiel. Gemessen am Rekordjahr 2015 sank es sogar um 41%.
Rückgang bei Büroimmobilien
Knappes Angebot und hohe Nachfrage prägen auch den Markt für Büroimmobilien. Mit einem Umsatz von 25,1 Mrd. Euro verzeichnete das Segment 2018 einen Rückgang um 14% im Vergleich zum Vorjahr. Wegen der steigenden Preise fiel an vielen Orten die Rendite geringer aus. So sank der Wert in München auf 2,9% und in Frankfurt sowie Hamburg auf 3,15%. In den sogenannten B-Städten locken hingegen höhere Renditen.
Online-Handel verändert die Rahmenbedingungen
Mit geringeren Spitzenrenditen haben auch Einzelhandelsimmobilien zu kämpfen. Im Schnitt lagen sie 2018 bei 2,9%. Das liegt vor allem am Anstieg der Quadratmeterpreise um 350 auf 2.400 Euro. Über die vergangenen fünf Jahre betrachtet ist das Kaufpreisniveau aber um rund ein Achtel gesunken. Grund dafür ist die zunehmende Konkurrenz durch den Online-Handel. Dieser beflügelt im Gegenzug den Markt für Logistikimmobilien. Steigende Preise sorgen aber auch bei diesen für sinkende Renditen. Im Durchschnitt liegen sie momentan bei 4,2%. Trotzdem investieren vor allem ausländische Anleger überproportional oft in diese Anlageklasse. Ihr Anteil betrug 2018 zwei Drittel am Umsatz. Darüber hinaus interessieren sich ausländische Investoren stark für Hotelimmobilien. 2018 lag ihr Anteil bei 40%. (mh)
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