Im Rahmen der Studie „Postbank Wohnatlas 2025“ haben Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank errechnet, wo in Deutschland Kaufinteressierte derzeit gute Investitionsbedingungen vorfinden. Wie die Ergebnisse zeigen, bieten 40 von 400 Regionen derzeit sehr gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Hier treffen zwei Faktoren aufeinander: Erstens gebe es laut WWI-Experten es in diesen Regionen die Aussicht auf deutliche Wertsteigerungen bis 2035 mit erwarteten realen, also inflationsbereinigten, Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6% oder mehr pro Jahr. Zweitens sei hier das Preisniveau für Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat: 2024 bewegten sich die Kaufpreise unterhalb von 25 Jahresnettokaltmieten.
Wohnungskauf vergünstigte sich im Vergleich zur Miete in 363 Regionen
Während die Wertentwicklung bis 2035 in den meisten Regionen Deutschlands nach oben geht, wurde im vergangenen Jahr in 363 von 400 Gebieten der Immobilienkauf gegenüber der Miete günstiger. Im Jahr 2024 war eine Eigentumswohnung im Bestand im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte hinweg 0,7% günstiger als im Vorjahr. Im gleichen Zeitraum legten die Nettokaltmieten um 5,1% zu. Diese Entwicklung lässt sich im sogenannten Vervielfältiger ablesen: Er zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand anfallen würden. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte betrug dieser Wert im vergangenen Jahr 24,8. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Schnitt von 26,3.
Wann sich Kauf auch bei hohen Preisen lohnt
„Trotz gesunkener Preise in vielen Regionen Deutschlands sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch – vor allem in Metropol- und Ferienregionen“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. „Investitionen in Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge jedoch auch bei hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen.“
Küste: Differenz zwischen Miet- und Kaufpreisen besonders hoch
Regional ist der Vervielfältiger an der Nordseeküste besonders hoch. Im Durchschnitt der sieben Landkreise liegt der Kaufpreis bei 44,1 Jahresnettokaltmieten. Am teuersten kommt der Erwerb einer Bestandswohnung im Kreis Nordfriesland, zu dem auch die Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt gehören. Hier müssen Käufer von Wohneigentum im Schnitt 70,3 Jahresnettokaltmieten kalkulieren – so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Auf Rang 2 folgt der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum. Hier beträgt der Vervielfältiger 60,7.
Auch an der Ostseeküste sind die Vervielfältiger im Schnitt der acht Landkreise der Ferienregion mit 35,8 überdurchschnittlich hoch. An der Spitze rangiert der Landkreis Vorpommern-Rügen. Hier kommt eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Schnitt auf das 48-fache der Jahresnettokaltmiete.
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