Im vorliegenden Sachverhalt vermietete der Kläger an die Beklagte eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, welches zum Teil zu reinen Wohnzwecken – unter anderem vom Kläger – genutzt wurde. Die Beklagte minderte die Miete nach knapp einjähriger Mietzeit. Denn sie stellte ihrer Auffassung nach gleich mehrere Mietmängel fest. Darunter unter anderem die Tatsache, dass sich der Vermieter im Hof nackt sonnt. Doch das ließ der Vermieter nicht auf sich beruhen und forderte vor dem Landgericht Frankfurt die ausstehenden Mieten zurück. Mit Erfolg, sodass die Mieterin durch Berufung vor das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) zog.
Gezielt sittenwidrige Einwirkung auf das Grundstück fehlt
Und wegen eines sich nackt sonnenden Vermieters liege laut Urteil des OLG kein Anspruch auf eine Mietminderung vor, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werde dadurch nicht beeinträchtigt. Denn rein das ästhetische Empfinden eines anderen verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten, argumentierten die Richter am OLG. Eine „grob ungehörige Handlung“ im Sinne des § 118 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) liege nicht vor. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort, an dem der Kläger sich unbekleidet auf seine Liege lege, sei von den Räumlichkeiten der Beklagten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen, so die Richter am OLG.
Und die Behauptung der Beklagten, dass der Kläger sich bereits unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, so dass „ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit“ konfrontiert würde, sei nicht nachzuweisen. Der Kläger habe vielmehr glaubhaft bekundet, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe, so die Richter am OLG.
Küchengerüche und Gerümpel im Erdgeschossbereich blieben auch ohne Erfolg
Ohne Erfolg habe die Beklagte auch eine Minderung in Hinblick auf unangenehme Küchengerüche vorgenommen. Und auch das Argument, dass Mitbewohner im Erdgeschossbereich häufiger „Gerümpel“ abgestellt hätten, ließen die Richter am OLG nicht als Mietminderungsgrund gelten. Denn für die Richter war dadurch keine massiv über das sozialadäquate Maß hinausgehende Beeinträchtigung feststellbar. Im Hinblick auf die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Räume durch baustellenbedingte Lärm- und Staubimmissionen im Umfeld des Mietobjektes könne die Beklagte dagegen laut OLG für drei Monate die Miete um 15% wirksam mindern. (as)
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.04.2023 – Az. 2 U 43/22
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