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Können kumulative Mieterhöhungen zulässig sein?
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Können kumulative Mieterhöhungen zulässig sein?

Darf eine Miete zweimal kurz hintereinander erhöht werden, wenn eine Erhöhung aus einer Anpassung auf die ortsübliche Miete resultiert und die andere wegen baulichen Veränderungen erhoben wird? Das Urteil des BGH zu dem Thema verdeutlicht, dass es auch auf die Reihenfolge der Mieterhöhungen ankommt.

Nach Modernisierungsmaßnahmen erlauben sich Vermieter häufig, für die gesteigerte Wohnqualität auch eine höhere Miete zu verlangen. Manchmal kommt es jedoch vor, dass eine Wohnung nach so einer Mieterhöhung immer noch günstiger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Was nun? Können Vermieter unter solchen Umständen einfach eine zweite Mieterhöhung nachschieben? Ja, können sie. Schwieriger wird es jedoch, wenn die Reihenfolge umgekehrt ist, wie einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zu entnehmen ist.

Anpassung der Miete auf ortsübliches Niveau

Einer Mieterin wurden 2008 und 2009 Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Bei den baulichen Veränderungen der Wohnung handelte es sich unter anderem um den Ausbau einer Toilette zu einem vollwertigen Bad. 2010 wurden die Maßnahmen dann durchgeführt. Im Oktober 2010 und damit direkt nach Abschluss der Modernisierung, forderte die Vermieterin eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 37 Euro auf nun 224 Euro. Sie begründete den Schritt mit einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Um ihre Forderung zu untermauern, führte sie sechs Vergleichswohnungen mit Bad an.

Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Im August 2011 ging es mit der nächsten Mieterhöhung weiter. Die Vermieterin wollte nun monatlich 117 Euro mehr verlangen. Dieses Mietverlangen begründete sie aber diesmal mit der vorgenommenen Modernisierung (§ 559 BGB a.F.). Die Mieterhöhung sollte ab Mai 2012 in Kraft treten. Doch die Mieterin widersprach diesmal.

Vermieterin kürzt zweite Mieterhöhung

Die Vermieterin kürzte die geplante Mieterhöhung daraufhin um die bereits vorgenommene Mieterhöhung von 37 Euro. Die Mieterin sollte also nur noch eine weitere Mieterhöhung von diesmal knapp 80 Euro erdulden. Sie entrichtete den Erhöhungsbetrag auch, jedoch nur unter Vorbehalt. Gleichzeitig klagte sie gegen die Mieterhöhung.

Kumulative Mieterhöhung begrenzt möglich

Der BGH entschied schließlich in letzter Instanz, und ein Jahrzehnt nach Abschluss der tatsächlichen Modernisierungsarbeiten, dass die doppelte Mieterhöhung zulässig war. Nach der damals gültigen Fassung des § 559 Abs. 1 BGB dürfe die Vermieterin die jährliche Miete um 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen. Eine Mieterhöhung zur Anpassung an das ortsübliche Level stehe dem nicht im Weg und könne vorgenommen werden. Wichtig sei jedoch, dass die beiden Mieterhöhungen gemeinsam nicht den maximal möglichen Erhöhungsbetrag von 11% der Modernisierungskosten pro Jahresmiete überschritten.

Umgekehrte Reihenfolge ist für den Vermieter von Vorteil

Anders wäre es, hätte der Vermieter zuerst die Erhöhung aufgrund der Modernisierung eingefordert. In dem Fall hätte der Vermieter zunächst bis zu 11% seiner Kosten auf die Jahresmiete umlegen und später noch eine zulässige Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen können. Denn ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB darf zwar nur erfolgen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert war, aber Mieterhöhungen aufgrund von ergriffenen Modernisierungsmaßnahmen werden dabei nicht berücksichtigt. (tku)

BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18

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