Immer wieder kommt es vor, dass Teile eines Grundstücks – oder sogar das gesamte Grundstück – nur über den Zugang durch ein Nachbargrundstück erreichbar sind. Meist hat sich in solchen Fällen eine mehr oder minder gütliche Praxis zur Nutzung des Weges etabliert, doch andererseits bietet eine derartige Situation auch einen reichhaltigen Nährboden für Nachbarschaftsstreitigkeiten. Ein solcher Fall wurde nun vorm BGH verhandelt und wieder an das Oberlandesgericht Köln zurückverwiesen.
Garagen nicht über öffentliche Straße erreichbar
Im entsprechenden Fall geht es um drei Grundstücke, deren rückwärtige Bereiche nicht über eine öffentliche Straße erreicht werden können, sondern nur über einen Weg, der einer Nachbarin gehört. Auf diesen Grundstücksteilen stehen auch die zugehörigen Garagen.
Privatweg soll gesperrt werden
Die letzten 30 Jahre durften die Nachbarn diesen Weg auch nutzen, um unter anderem an ihre Garagen zu gelangen, doch mit Wirkung zum 31.12.2016 kündigte die Grundstückseigentümerin den Nachbarn das Nutzungsrecht und kündigte an, den Weg mit einer Toranlage zu sperren. Ein relevantes Detail: Die Garagen waren baurechtlich nicht genehmigt.
Kläger berufen sich auf Gewohnheitsrecht
Die Eigentümer der drei Grundstücke klagten daraufhin gegen die Eigentümerin des Weges und beanspruchten die weitere Nutzung des Privatweges unter Berufung auf Gewohnheitsrecht und hilfsweise Notwegerecht.
Prozessverlauf
Das Landgericht gab den Klägern zuerst recht und verpflichtete die Eigentümerin des Weges, die Sperrung mithilfe einer Schließanlage zu unterlassen. Auch das Oberlandesgericht sah das ähnlich. Es entschied, dass ein Gewohnheitsrecht zugunsten der Kläger besteht und die Kläger zum Zugang des rückwärtigen Bereichs ihrer Grundstücke Anspruch auf die weitere Nutzung des Weges hätten. Doch der BGH sah das nun anders.
Gewohnheitsrecht greift nicht
Der BGH hat das Urteil aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Das Gewohnheitsrecht greife hier nicht. Ein Gewohnheitsrecht könne sich nicht auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn beziehen. Hier komme nur eine schuldrechtliche Vereinbarung in Frage oder das sogenannte Notwegerecht. Die bestehende schuldrechtliche Vereinbarung hatte die Eigentümerin des Weges jedoch zum Ende 2016 gekündigt.
Berufung auf Notwegerecht weiterhin möglich
Das Oberlandesgericht wird dementsprechend nun zu klären haben, ob ein Notwegerecht gemäß § 917 Abs. 1 BGB besteht. Das würde bedeuten, dass ein Zugang über den Privatweg zur ordnungsgemäßen Benutzung des Grundstücks unerlässlich ist. Es scheint jedoch, dass die Kläger hierfür schlechte Karten haben, zumindest insofern die Grundstücke nur zu Wohnzwecken genutzt werden.
Gewerbliche oder lediglich nicht-gewerbliche Nutzung?
Die Kläger können die Zufahrt zu ihren Garagen laut BGH nämlich nicht als Argument ins Feld führen. Diese sind schließlich nicht baurechtlich genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig – da sie nicht erschlossen sind. Anders könnte der Fall gelagert sein, wenn die Grundstücke auch gewerblich genutzt werden. Unter diesen Umständen kann ein regelmäßiges Be- und Entladen sowie das Abstellen von Fahrzeugen für die ordnungsgemäße Benutzung erforderlich sein und ein Notwegerecht begründen. (tku)
BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 155/18
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