Klein(er), aber vielerorts fein(er): Das Potenzial der B-Städte

In Deutschlands großen Metropolen München, Hamburg, Berlin und Co. ist der Immobilienmarkt weitestgehend gesättigt. Massive Preisanstiege, fehlende Flächen und die anhaltende Suburbanisierung führen dazu, dass sich vor allem Unternehmen und Investoren mehr und mehr ins Umland orientieren. Denn: Mittelgroße Städte, sogenannte B-Städte bzw. B-Standorte, locken oft mit günstigeren, stabileren Preisen, häufig besseren Renditen und stehen den Big Seven zum Teil kaum in etwas nach – vorausgesetzt, sie sind wirtschaftlich gut aufgestellt und infrastrukturell gut angebunden. B-Städte sind besonders attraktiv, haben zahlreiche Vorteile gegenüber A-Städten und es lohnt sich, genau jetzt hier zu investieren.

Noch nicht so stark im Fokus

Der Immobilienmarkt in Deutschland muss neu gedacht werden – das ist die Jahrhundertaufgabe der neuen Regierung. Denn das Angebot, allen voran in den Metropolregionen, gestaltet sich immer knapper und kostenintensiver. So zieht es Immobiliensuchende und Investoren vermehrt ins Umland, und das aus gutem Grund: In vielen Regionen befinden sich nahe den urbanen Zentren Städte, die zwar klein(er), dank sehr guter Infrastruktur und Wirtschaftskraft aber oft auch fein(er) sind. Denn ihr eindeutiger Vorteil gegenüber A-Städten ist: B-Standorte sind bislang noch nicht so stark im Fokus vieler Projektentwickler und das ein oder andere Schnäppchen gibt es dort noch zu holen.

Deutschlands B-Standorte und was sie ausmacht

Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Stuttgart – die Big Seven – sind die deutschen A-Städte. Standorte mit einer Einwohnerzahl zwischen 250.000 und 600.000, die sich häufig sogar im Einzugsgebiet dieser Metropolen befinden und/oder eine gute Anbindung ausweisen, werden in der Regel als B-Städte bezeichnet. Hannover, Münster, Bonn, Nürnberg, Augsburg, Dresden und Leipzig etwa sind in dieser Hinsicht besonders attraktiv. Aber auch Städte im Ruhrgebiet wie Essen und Dortmund und in der Rhein-Neckar-Region etwa Mannheim und Heidelberg haben aufgrund ihrer Lage und Infrastruktur großes Potenzial. Was diese Städte außerdem alle gemein haben, ist, dass sie auch darüber hinaus beste Voraussetzungen für ein gutes Leben bieten und somit viele Menschen und Unternehmen anziehen: Renommierte Bildungseinrichtungen, vielseitige Kulturgüter, ausreichend Arbeitsplätze, eine stetig wachsende Industrie und ein schönes Umland sind nur einige weitere Faktoren, die diese B-Städte in jeglicher Hinsicht zu attraktiven Standorten machen.

Vor- und Nachteile

Eine Studie von „Das Investment“ mit Thomas Daily im Auftrag des Zentralen Immobilienausschusses belegt: Immer mehr Investoren ziehen B-Städte den großen Metropolen vor. Denn bei Immobilienprojekten punkten sie durch deutlich niedrigere Preise bei vergleichbarer Qualität – oftmals unterscheiden sie sich lediglich in der Größe von den A-Städten.

Somit können B-Städte häufig alles bieten, was auch die Big Seven ausmacht, sind dabei jedoch deutlich günstiger. Ganz risikofrei sind Investments in B-Standorte allerdings nicht, denn die Erfahrung zeigt, dass der Immobilienmarkt dort nicht so liquide ist wie bei A-Standorten – bei einem kurzfristigen Verkauf unter Umständen ein Problem. Um die Vor- und Nachteile eines Investments in B-Standorten richtig einschätzen und nutzen zu können, braucht es daher fundierte Marktkenntnis und Expertise. Denn damit ein Projekt am Ende auch erfolgreich ist, müssen sämtliche Risikofaktoren – eine im Schnitt geringere Wirtschaftskraft als in Metropolen, rückläufige Bevölkerungszahlen oder ein generell niedrigeres Mietenniveau zum Beispiel – im Vorhinein identifiziert und einkalkuliert werden.

Beispielprojekte in Augsburg und Nürnberg

Welch großes Potenzial Projektentwicklungen hierzulande in B-Städten haben, zeigen zwei Beispiele: In perfekter Innenstadtlage entsteht in Augsburg das Neubauprojekt AURUM, das spektakuläre Architektur mit modernen Bürowelten verbindet. Es liegt unmittelbar am Hauptbahnhof als dem Verkehrsknotenpunkt der Fuggerstadt, der in den nächsten Jahren zu einer zukunftsweisenden Drehscheibe im Personenfern-, -regional- und -nahverkehr ausgebaut wird. In Nürnberg hingegen entsteht mit der Projektentwicklung Lichtenreuth ein attraktives Quartier der Frankenmetropole, einer Stadt mit mehr als einer halben Million Einwohnern, die immer am Puls der Zeit ist, ebenfalls beste infrastrukturelle Voraussetzungen bietet und in ihrer Bedeutung in den nächsten Jahrzehnten nochmals deutlich zunehmen wird. Mit dem Bau der neuen Technischen Universität im Süden des Quartiers, die 2025 mit dem Lehrbetrieb starten und dafür insgesamt rund 6.000 Studierende und 250 Professoren an den Standort ziehen wird, wird Lichtenreuth zum neuen Forschungszentrum mit internationaler Relevanz heranwachsen – und eine Mischnutzung von Wohnen, Arbeiten, Nahversorgung, Erholung und Grünflächen bieten.

Die Zeit für Projekte in B-Städten ist jetzt

In B-Städten umgehen Investoren und Entwickler den hart umkämpften Immobilienmarkt der A-Städte und nutzen die Chance auf lukrative Projekte, während sich andere in den Ballungsgebieten gegenseitig die Umsetzung erschweren und die Preise weiter in die Höhe treiben. Mit fatalen Folgen für die Metropolen: Die überhöhte Nachfrage nach Immobilieninvestitionen hat bereits in der Vergangenheit zu erheblichen Kaufpreissteigerungen über alle Nutzungsklassen hinweg geführt.

Wer jedoch das Potenzial der B-Städte frühzeitig erkennt und die vielseitigen Möglichkeiten, die diese aufstrebenden Standorte bieten, für sich nutzt, hat beste Aussichten auf Gewinn, von dem nicht nur der Investor selbst profitiert, sondern auch die jeweilige B-Stadt, ihre Einwohner und langfristig gesehen auch der deutsche Immobilienmarkt. Und der beste Zeitpunkt, sich an B-Standorten auf die Suche nach den letzten attraktiven Schnäppchen zu machen, ist genau jetzt.