Kleinteilige Health-Care-Immobilien als private Kapitalanlage

Ein Beitrag von Jens R. Rautenberg, Geschäftsführer der Conversio Gruppe

Kleinteilige Health-Care-Immobilien verbinden die defensive Natur von Wohnimmobilien mit der zusätzlichen Cashflow-Sicherheit, die Betreiber-immobilien über Jahrzehnte bieten können.

„Kleine“ Projekte

Konkret geht es um altersgerechte Wohnungen in Kombination mit professionell betriebenen Pflegewohngemeinschaften (Pflege-WGs) im selben Objekt. Häufig legen Pflege-WGs einen Schwerpunkt auf bestimmte Behandlungsfelder wie beispielsweise Demenz. Maximal zwölf Bewohner darf eine Pflege-WG in den meisten Bundesländern gemäß den gesetzlichen Vorgaben haben. Dabei sind zwei Pflege-WGs in einem Gebäude zulässig, also üblicherweise maximal 24 Apartments. Dies erlaubt im Vergleich zu den bekannten stationären Großeinrichtungen deutlich bessere Personalschlüssel. Es ist wenig überraschend, dass eine derartige Lebenssituation mit individueller, fürsorglicher ambulanter Pflege als wünschenswerter Gegenpol zu den anonymen Heimen entsprechenden Anklang bei den Bewohnern findet – quer durch die Republik.

In Baulücken stoßen

Zumal solche Pflege-WGs häufig so konzipiert sind, dass Selbstbestimmung und Normalität für die Bewohner im Vordergrund stehen. Besorgungen und notwendige medizinische Angebote sind schnell fußläufig erreichbar: Die Immobilien liegen entsprechend innenstadtnah und zentral, besetzen also genau die Grundstücke, die grundsätzlich begehrt, aber oft zu klein für große Wohnanlagen sind. Ein Pflege-WG-Projekt muss in solchen Fällen also nicht in Konkurrenz zu kapitalstarken institutionellen Investoren treten. Diese Lücke am Grundstücksmarkt kann genutzt werden.

Betreibermodell

Ansonsten gilt: Ähnlich wie bei den großen stationären Pflegeheimen werden auch die vergleichsweise kleinen Pflege-WGs und die altengerechten Wohnungen komplett von einem Generalmieter über einen langen Zeitraum angemietet und der Betrieb durch diesen organisiert. Durch die meist etwas kleineren Wohnungsflächen bei den Apartments sowie die generell hohe Nachfrage seitens der Mieter nach solchen Wohnformen lassen sich rund 20 bis 25% höhere Mieten generieren als beim klassischen Wohnen. Zudem sind die Anforderungen an die Standorte andere als beim klassischen Wohnen: Pflege-WGs in der beschriebenen Größenordnung werden nahezu überall benötigt und nicht nur in den begehrten Metropolen. Das schafft zusätzlich zum oben genannten Baulückenvorteil weitere Grundstücksperspektiven beziehungsweise Angebote auch in erschwinglichen Lagen.

Vorteile zweier Welten

Und damit auch attraktive Investmentangebote: Conversio hat mittlerweile einige Bauträger bei der Umsetzung solcher Konzepte und dem Vertrieb an private Anleger begleitet. Es hat sich gezeigt, dass die Nachfrage nach entsprechenden Objekten sowohl seitens des Vertriebs als auch aufseiten der Kunden die jeweiligen Erwartungen übertroffen hat. Ein Grund dürfte jener sein, der eingangs schon angedeutet wurde: Bei Pflege-WGs treffen die Vorteile zweier Welten aufeinander. Erstens: die Vorteile von stationären Pflegewohnheimen – unter anderem die Stabilität im Cashflow durch einen spezialisierten Betreiber, der sich oft gleich für 20 Jahre ans Objekt bindet. Und zweitens: die Vorteile der klassischen Wohnimmobilie – unter anderem die Teilbarkeit in Wohneigentum und damit ein bezahlbares Investment in einzelne Wohneinheiten.