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Mietrecht: Verfallenes Haus darf nicht geräumt werden
18. Februar 2020

Mietrecht: Verfallenes Haus darf nicht geräumt werden

Wenn ein Vermieter ein Mietverhältnis beenden will, um eine Immobilie verkaufen zu können, gelten dafür hohe Hürden. Selbst wenn eine Kündigung die einzige Möglichkeit ist, um überhaupt einen Käufer zu finden, kann sie dennoch unzulässig sein. Das geht aus einem aktuellen Urteil des LG Osnabrück hervor.

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Wenn ein Vermieter ein Mietverhältnis beenden will, um eine Immobilie verkaufen zu können, gelten dafür hohe Hürden. Selbst wenn eine Kündigung die einzige Möglichkeit ist, um überhaupt einen Käufer zu finden, kann sie dennoch unzulässig sein. Das geht aus einem aktuellen Urteil des LG Osnabrück hervor.

Mietrecht: Verfallenes Haus darf nicht geräumt werden

Wenn ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, kann es von Vorteil sein, dass sie bereits vermietet ist. Gerade im momentanen Zinstief ist es für viele Anleger verlockend, wenn sie nicht selbst nach einem zuverlässigen Mieter suchen müssen, sondern diesen „mitgeliefert“ bekommen. Doch wenn erheblicher Sanierungsbedarf besteht, kann ein bestehendes Mietverhältnis auch vom Kauf abhalten.

Nur eine von vier Wohnungen vermietet

Eine Gemeinde hatte eine Kündigung gegen einen Mieter ausgesprochen, der in einem gemeindeeigenen Haus wohnte. Das Haus bot zwar Platz für vier Wohnungen, jedoch war nur eine davon vermietet. Die danebenliegende leerstehende Wohnung nutzte der Mieter einfach mit.

Sanierungsbedürftiges Haus

Das übrige Haus stand leer und war in einem schlechten Zustand. Die letzten Sanierungsmaßnahmen lagen Jahrzehnte zurück. Die Miete wurde in den 1950-er Jahren zuletzt erhöht. Aus diesem Grund betrug sie lediglich 40 Euro.

Verkauf statt Sanierung geplant

2016 plante die Gemeinde dann, die Immobilie abzustoßen. Die zu erwartenden Sanierungskosten wurden als zu hoch eingeschätzt. Die Gemeinde bot die Immobilie folglich an ihrem „Schwarzen Brett“ zum Mindestkaufpreis von 60.000 Euro an. Zeitgleich kündigte die Gemeinde dem letzten verbliebenen Mieter. Die Sanierung sei wirtschaftlich nicht darstellbar, weshalb ein Verkauf angestrebt werde, begründete der Eigentümer diesen Schritt. Ein Verkäufer lasse sich jedoch nur finden, wenn das Gebäude nicht vermietet sei.

Amtsgericht sieht Kündigung gerechtfertigt

Der Mieter lehnte die Kündigung ab, woraufhin die Gemeinde Klage auf Räumung des Hauses erhob. Das zuständige Amtsgericht gab der klagenden Gemeinde Recht. Basierend auf dem Urteil eines Sachverständigen für Immobilienbewertung kam das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 BGB gerechtfertigt ist.

Sanierung nicht über Mieteinnahmen zu refinanzieren

Der Sachverständige stellte fest, dass die Gemeinde das Haus nur im geräumten Zustand veräußern könne. Im vermieteten Zustand müsse die Sanierung über die Mieteinnahmen refinanziert werden, was bei einer derart geringen Miete unmöglich sei. Aus demselben Grund sei die Sanierung durch die Gemeinde wirtschaftlich nicht zumutbar.

Mieter hatte nie Mängel angezeigt

Den Einwand, dass die Gemeinde Jahrzehnte nicht in das Haus investiert hatte und somit den sanierungsbedürftigen Zustand selbst mitverschuldet hatte, ließ das Amtsgericht nicht gelten. Schließlich habe der Mieter zu keiner Zeit Mängel angezeigt oder Reparaturmaßnahmen verlangt. Der Mieter ging gegen dieses Urteil in Berufung.

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Seite 2 Verwertungskündigung nicht gerechtfertigt




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