Mikroappartements im Trend: Relevanz wird weiter steigen

Seit einigen Jahren hat sich in Deutschland eine Wohnform entwickelt, die dem herkömmlichen Bild von Wohnen widerspricht, aber immer beliebter wird: Mikroappartements. Im neuen „Trendreport Mikroappartements“ beleuchtet das Dienstleistungs- und Investmentunternehmen Deutsche Immobilien Wirtschafts Gesellschaft mbH (DIWG) diese Wohnform. Der Bericht widmet sich unter anderem der Frage, welche Vorteile Mikroappartements für vom Wohnraummangel betroffene Städte und deren Bewohner bieten. Zudem wird aufgezeigt, warum diese Wohnform für Investoren attraktiv ist. Denn ein zentrales Ergebnis des Berichts lautet: Die Bedeutung von Mikroappartements für den deutschen Wohnungsmarkt wird künftig weiter steigen.

Mikroappartements zum Wohnen sowie für das Gastgewerbe

Innerhalb des Teilmarktes Micro Living gilt es, zwischen Mikroappartements der Wohnnutzung und denen des Gastgewerbes zu differenzieren. Beide Arten zeichnen sich durch ähnliche Eigenschaften wie Größe, Vollmöblierung und das Angebot an Zusatzleistungen aus, doch es besteht der folgende große Unterschied: Mikroappartements der Wohnnutzung, zu denen Business- oder Studentenappartements zählen, bieten klassische Mietverträge und sind für einen längeren Aufenthalt ausgelegt. Die Arten des Gastgewerbes, zu denen Serviced Appartements oder Boarding Houses gehören, sind dagegen für einen kurzfristigen Aufenthalt gedacht, da bei diesen ein Beherbergungsvertrag geschlossen wird.

Unterschiedliche Arten je nach Wohnnutzung

Innerhalb der beiden Hauptnutzungsarten lassen sich Mikroappartements in Untergruppen einteilen, die verschiedene Nutzer in den Blick nehmen. So ist zwischen Student-, Business-, Senior-, Co-Living-Appartements sowie Serviced Appartements und Boarding Houses zu differenzieren.

Mikroappartements sind immer mehr im Kommen

Laut Trendreport ist die Verbreitung von Mikroappartements in den vergangenen Jahren rasant vorangeschritten. Neben Vorteilen wie einer effizienten und modernen Bauweise, die sie für Städte interessant macht, spielen insbesondere gesellschaftliche Trends eine Rolle. Diese für Mikroappartements sehr vorteilhaften Bedingungen würden laut DIWG dazu beitragen, dass auch künftig mit einer weiteren Verbreitung zu rechnen ist. „Zu den bestimmenden Trends gehören die Urbanisierung, eine wachsende Zahl an Studenten, die Digitalisierung der Arbeitswelt, die Zunahme von Single-Haushalten sowie der steigende Anteil von Senioren“, erklärt Mehmet Ali Korkmaz MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH.

Was die durchschnittlichen Mieten von Mikroappartements angeht, zeigt ein Vergleich nach Städtekategorien, dass die A-Städte mit 31,58 Euro pro m² die höchsten Mieten aufweisen. Doch auch C-Städte wie etwa Freiburg, die beliebte Hochschulstandorte sind, zeichnen sich durch hohe Mieten von 27,62 Euro pro m² und Auslastungsquoten von 91% aus.

„Aus diesem Grund können C-Städte für Investoren zukünftig interessante Investmentstandorte sein. B-Städte wie Hannover und Bonn hingegen weisen sowohl eine vergleichsweise niedrige Durchschnittsmiete als auch eine geringe Auslastungsquote auf, hier besteht noch deutliches Wachstumspotenzial“, sagt Andreas Borutta MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH.

Micro Living: Preiswerte Wohnform oder teures Pflaster?

„An allen Standorten lässt sich erkennen, dass Mikroappartements eine vergleichsweise hohe Durchschnittsmiete aufweisen. Das ist neben der modernen Ausstattung und der Vollmöblierung auch den Zusatzangeboten in Form von Gemeinschaftsflächen oder Concierge-Service geschuldet“, erläutert Korkmaz. Da der Großteil der Anbieter seinen Bestand nur mit der All-In-Miete bewerbe, sei ein Vergleich mit den durchschnittlichen Kaltmieten in den untersuchten Städten nicht gegeben.

Die Mietpreise pro m² der meisten Mikroappartements entsprechen laut Borutta dem Niveau der teuersten Wohnungen der jeweiligen Stadt. Somit könne bei Mikroappartements nicht von einer preiswerten Wohnform die Rede sein – zumindest was den Quadratmeterpreis angeht. „Da Mikroappartements jedoch eine geringe Wohnfläche aufweisen, sind sie auch für einkommensschwächere Zielgruppen wie Studenten noch bezahlbar“, so Borutta weiter.

Auch Privatinvestoren entdecken den Markt

Bei Anlegern am beliebtesten sind Neubauprojekte und Objekte in Top-Lagen. Während der Anteil an internationalen Investoren im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen ist und mittlerweile nur noch bei rund 40% liegt, steigen nun auch vermehrt Privatinvestoren in den Markt ein. „Das zeigt, dass Mikroappartements trotz steigender Baupreise als ein lukratives Investment gesehen werden, was auch an den vergleichsweise niedrigen Kosten aufgrund der geringen Wohnungsgrößen liegt“, erklärt Korkmaz.

Mikroappartements für Studierende bei Anlegern am gefragtesten

Die meisten Investoren würden dabei auf eine einzelne Klasse setzen und somit entweder auf Mikroappartements der Wohnnutzung oder des Gastgewerbes. Die Anbieter für Wohnnutzung würden ihren Bestand zudem noch auf eine bestimmte Form differenzieren, wobei Mikroappartements für Studierende die beliebteste Anlageform darstellen.

Micro-Living-Trend wird anhalten

Dem Bericht zufolge dürften die zu erwartenden gesellschaftlichen Entwicklungen den Trend hin zu Mikroappartements weiter beflügeln. Doch die Ausbreitung kann für Städte auch Risiken mit sich bringen im Hinblick auf das Mietniveau. „Aufgrund der durch die moderne Ausstattung und Vollmöblierung der Appartements verursachten hohen Mieten kann ein negativer Effekt auf das Mietniveau einer Stadt oder eines Stadtbezirks entstehen. Damit wäre die Hoffnung, nachhaltig preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, nicht realisierbar“, sagt Borutta.

Die hohen Mieten tun bislang der Nachfrage nach Mikroappartements keinen Abbruch, wie die hohen Auslastungsquoten belegen. Da für die Zukunft von einem wachsenden Markt auszugehen ist, rechnen die Experten von DIWG damit, dass auch vermehrt neue Investoren und Anbieter in diesen Markt einsteigen. Zukünftig dürften Standortvorteile eine entscheidende Rolle für die Vermietbarkeit der Appartements darstellen. (tk)