Das unabhängige Forschungs- und Beratungsinstitut empirica hat seinen ersten Wohnungsmarktbericht vorgelegt mit einem umfassenden Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2026. Schwerpunkte der Analyse sind die Entwicklung von Nachfrage, Angebot und Preisen auf dem Wohnungsmarkt.
Die Experten von empirica gehen davon aus, dass sich im Jahr 2026 die wesentlichen Trends der letzten Jahre im Grundsatz fortsetzen. „Von Trendbrüchen ist nicht auszugehen, da sich die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes nicht wesentlich verändert haben bzw. verändern werden“, wie es in der Studie heißt.
Die Autoren des Berichts rechnen mit stagnierenden bis leicht steigenden Wohnungsbauzinsen bei einer weiterhin schwachen Wirtschaftsentwicklung mit nominalen Einkommenssteigerungen, die aber nicht wesentlich oberhalb der Inflationsrate liegen werden. Die Angebotsmieten dürften weiter steigen und die Wohnraumknappheit trotz stagnierender Bevölkerungszahlen weiter zunehmen. Aufgrund der hohen Zinsen werden die Kaufpreise erneut stagnieren – so einige Eckpunkte der Prognose.
Zur Entwicklung der Neubau- und Bestandsmieten
Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssten in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen, so die Studienautoren. Auf diesem Niveau dürfte sich nach Einschätzung von empirica der neue marktwirtschaftliche Gleichgewichtspreis bewegen. Derzeit werde dieses Niveau aber erst an einigen Standorten wie in München und Umland, Frankfurt/Main oder Hamburg erreicht, so dass sich Neubauprojekte in der Breite noch nicht lohnen würden. Auch bei den Angebotsmieten für Bestandswohnungen ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen, und zwar im Bereich von 3 bis 4%. IM Jahr 2025 hatte die Zunahme im Schnitt 4,4% betragen. „Während diese Werte in den Metropolen bereits weitgehend erreicht sind, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor“, erklärt Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands von empirica.
Stagnation der Kaufpreise von Bestandswohnungen
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand sind bundesweit nach ihren deutlichen Anstiegen in den 2010er Jahren mit dem schnellen Anstieg der Zinsen ab Frühjahr 2022 gesunken. Seit Anfang 2024 haben sich die Kaufpreise nominal wieder leicht erhöht. Mit der leichten Erholung könnte es laut Simons aber schon wieder vorüber sein. „Am aktuellen Rand, im letzten Quartal 2025, stagnierten die Kaufpreise, was einhergeht mit dem Wiederanstieg der Zinsen auf zuletzt rund 3,6%“, heißt es im Bericht. Für das laufende Jahr 2026 sei angesichts der sich vermutlich seitwärts bewegenden Zinsen mit einer Stagnation der Kaufpreise bei Bestandswohnungen zu rechnen. Ebenfalls möglich sei aber auch ein leichter Anstieg der Zinsen für Wohnungsbaukredite, sodass empirica zufolge auch ein geringfügiger Rückgang der Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand möglich sei. Sinkende Zinsen und steigende Kaufpreise halten die Experten im Jahr 2026 hingegen für unwahrscheinlich.
Steigende Preise für Neubauwohnungen
Auch die Angebotspreise für neue Eigentumswohnungen sind bundesweit bis zur Zinswende Anfang 2022 zunächst gestiegen, um danach wieder etwas zu sinken. Anders als die Preise für Bestandswohnungen befinden sich die Neubaupreise aber bereits wieder auf dem Niveau von 2022 bzw. zuletzt sogar leicht darüber. Für 2026 gehen die Experten von emipirca von weiter steigenden Preisen für Neubauwohnungen aus. Der Vergleich mit dem früheren Hochpunkt 2022 leite allerdings fehl, schreiben die Studienautoren. Die Baupreise seien seit Anfang 2022 um rund 10% gestiegen und daher sei das Verhältnis von Wohnungspreis und Baukosten derzeit noch niedriger als 2022. Erst wenn die Gestehungskosten und die Verkaufspreise wieder im Verhältnis von vor der Zinswende stehen würden, würden neue Wohnungen entstehen können. Dies sei derzeit noch nicht der Fall, vielmehr müssten dafür die Verkaufspreise noch um knapp 10% zulegen. Mit einem solchen Anstieg sei laut Prof. Dr. Harald Simons in den nächsten zwei bis drei Jahren zu rechnen.
Blick auf die Häuserpreise
Die Kaufpreise für Ein und Zweifamilienhäuser haben zuletzt den gleichen zinsgetriebenen Zyklus wie die anderen Wohnungstypen durchlaufen. Im Gegensatz zu den Eigentumswohnungen haben sich die Kaufpreise aber von dem Rückgang nach 2022 bislang noch nicht wieder bzw. nicht nennenswert erholt. Sie befinden sich im bundesweiten Mittel nach wie vor rund 10% unter dem Hochpunkt im zweiten Quartal 2022.
Hier verweisen die Studienautoren aber auf regionale Ausnahmen wie etwa einige ostdeutsche kreisfreie Städte, wo sich seit Ende 2023 eine deutliche Erholung der Preise zeigt. Für 2026 gehen die Experten von empirica aber angesichts der prognostizierten kurzfristigen Zinsentwicklung nicht von einer deutlichen Erhöhung der Angebotspreise aus. Mittelfristig könnten wegen der niedrigen Fertigstellungen Knappheitsaufschläge für einen stärkeren Anstieg der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sorgen. (tik)
Der Wohnungsmarktbericht 2026 ist auf der Seite von empirica zum Download verfügbar.
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