Renditen offener Immobilienfonds unter der Lupe

Scope hat die Renditebestandteile von 27 offenen Immobilien-Publikumsfonds analysiert, die insgesamt mehr als 120 Mrd. Euro verwalten. Die Rendite der Fonds betrug im vergangenen Jahr im Durchschnitt 2,6%. Die Performance von Immobilienfonds setzt sich im Wesentlichen aus drei Komponenten zusammen: der Mietrendite (Mieterträge abzüglich Bewirtschaftungsaufwand in Relation zum Immobilienvermögen), der Änderung der Gebäudewerte und der Verzinsung der Liquidität.

Höhere Mietrendite

Die Mietrendite lag 2022 höher als 2021, und zwar im volumengewichteten Durchschnitt bei 3,7% netto. Laut Scope ist somit ein jahrelang anhaltender Abwärtstrend gebremst. Das Vor-Corona-Niveau von 4,0% im Jahr 2019 konnte aber noch nicht wieder erreicht werden.

Scope zufolge gab es für den Anstieg mehrere Ursachen. Zum einen seien durch die Lockerung pandemiebedingter Maßnahmen Umsatzmieten zurückgekommen und teilweise seien Mietstundungen aufgeholt worden. Zum anderen erhöhte sich die Inflationsrate 2022 deutlich. Da die meisten Gewerbemietverträge entsprechend indexiert sind, stiegen auch viele Mieten. Scope rechnet damit, dass die Netto-Mietrenditen in Summe mittelfristig weiter zulegen werden, insbesondere weil das Marktpreisniveau korrigieren dürfte. Die Bewirtschaftungskosten dürften aber mittel- bis langfristig weiter steigen, zumal das Thema ESG und damit Investitionen in den Bestand weiter an Bedeutung gewinnen.

Wertänderungsrendite bei 1,0%, werden sich aber abschwächen

Die Wertänderungsrendite der Immobilienfonds lag im vergangenen Jahr bei 1,0% und bewegte sich damit auf dem Niveau von 2021. Scope räumt aber ein, dass sich die Renditen der offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren größtenteils von Aufwertungen im Bestand, aber auch durch erfolgreiche Verkäufe getrieben wurden. Damit wird 2023 in diesem Maße Schluss sein. Denn die Zeit der Aufwertungen der Immobilien dürfte im Gesamtbild erst einmal vorüber sein. Somit werden sich laut Scope die Wertänderungsrenditen abschwächen.

#Bei Immobilienwerten zählt die Lage#

Was die Immobilienwerte bei Büros angeht, zeigt sich gerade bei Büroimmobilien ein starker Unterschied je nach Lage. Während Objekte in sehr guten Lagen und mit guter Anbindung an den Nahverkehr deutlich aufwerteten, haben sich Scope zufolge Büroimmobilien in weniger guten Lagen deutlich schlechter entwickelt. Shopping-Center sind ohnehin seit Jahren unter Druck. Hotelimmobilien wiederum konnten sich dank der Pandemie-Lockerungen im vergangenen Jahr stabilisieren. Die Werte von Logistik- und Industrieobjekten wiederum sind aufgrund der hohen Nachfrage deutlich gestiegen.

Liquiditätsrendite bei –1,9%

Wie die Analyse von Scope weiter zeigt, betrug die Liquiditätsrendite 2022 im volumengewichteten Durchschnitt –1,9%. Zu diesem Ergebnis trugen vor allem Fonds bei, die ihre flüssigen Mittel größtenteils in Anleihen investiert haben. Diese werteten aufgrund der gestiegenen Zinsen stark ab.

Die Liquiditätsrendite für 2022 etwas nach oben treiben dürften Fonds, die ihre Barreserven überwiegend bei Banken parken. Laut Scope fehlen aber noch die Jahresabschlüsse von zwölf Fonds. Für 2022 erwartet die Ratingagentur eine nur leicht negative Liquiditätsrendite und für das laufende Jahr wieder einen positiven Wert, mit 0,7% vielleicht sogar die höchste Liquiditätsrendite der vergangenen zehn Jahre.

Ausblick: Performance für 2023 zwischen 2% und 2,5% erwartet

Angesichts der Gemengelage steigender Zinsen, hoher Inflation, wenigen Transaktionen und sich wandelnden Nutzeranforderungen steigen die Risiken in vielen Segmenten weiter. Dennoch rechnet Scope für 2023 bei offenen Immobilien-Publikumsfonds mit einer durchschnittlichen Performance zwischen 2% und 2,5%. Viele Fonds hätten nach wie vor attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern. Ihre Liquiditätsquoten seien derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Außerdem würden die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen schützen. (tk)