Das Analysehaus Scope hat die Situation bei offenen Immobilienfonds unter die Lupe genommen und die Ratings von 19 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Fünf Fonds wurden herabgestuft, zwei nach oben gestuft und zwölf Fonds konnten die Bewertung stabil halten. Die neuen Ratings reichen von aAIF bis cccAIF, der Durchschnitt liegt bei bbbAIF.
Die Tatsache, dass der Großteil der Ratings stabil geblieben ist, führen die Analysten auf die überwiegend robusten immobilienwirtschaftlichen Parameter zurück. So seien die Vermietungsquoten stabil, die Mietvertragslaufzeiten solide, die Diversifikation breit. Zudem konnten die Fonds ihre Risiken bei der Liquiditätsanlage und den offenen Währungspositionen im Mittel verringern. Die durchschnittliche Kreditquote hat zwar leicht abgenommen, bewegt sich aber weiterhin auf einem moderaten Niveau. Das gesunkene Renditeniveau der Fonds sei überwiegend bereits in den Ratingherabstufungen der Vorjahre abgebildet worden, wie es von Scope heißt.
Hohe Kapitalabflüsse m Jahr 2025
Laut der aktuellen Marktstudie mussten die Fonds 2025 abermals hohe Kapitalabflüsse hinnehmen. Wie schon 2024 war das Nettomittelaufkommen deutlich negativ. Per Saldo verlor die Branche laut Zahlen der Bundesbank im vergangenen Jahr 7,6 Mrd. Euro. Die Analysten von Scope gehen davon aus, dass sich die Mittelabflüsse wegen der zu bedienenden Kündigungen aus 2025 in den kommenden Monaten weiter auf einem hohen Niveau bewegen werden. Bei den Kündigungen ist indes nach Angaben der Gesellschaften teilweise ein Rückgang zu beobachten.
Begrenzte Mittelzuflüsse im weiteren Jahresverlauf
Für 2026 rechnet Scope weiterhin mit nur begrenzten Mittelzuflüssen. Als Ursachen nennen die Analysten die nach wie vor hohe Attraktivität festverzinslicher Anlageformen und die bestehenden Unsicherheiten über die Berechnung des Risikoindikators infolge eines Gerichtsurteils zum UniImmo: Wohnen ZBI. Solange diese fortbestehen, werden sie den Vertrieb offener Immobilienfonds hemmen, heißt es vom Analysehaus.
Weitere Fondsschließungen seien nach den drei Rücknahmeaussetzungen im ersten Quartal nicht auszuschließen – unmittelbare Liquiditätsrisiken bei großen Fonds bestünden derzeit jedoch nicht.
Liquiditätsmanagement im Fokus
Infolge der umfangreichen Anteilscheinrückgaben der Anleger kommt dem Liquiditätsmanagement derzeit eine besondere Relevanz zu. Zum Stichtag 30.04.2026 hielten die Immobilienfonds flüssige Mittel im Umfang von 15 Mrd. Euro. Dies entspricht einer Liquiditätsquote von 14,8% und bedeutet fast keine Veränderung zum Vorjahr. Zugleich bewegt sich die Quote deutlich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität von 5%.
Um auf Marktstresssituationen frühzeitig und flexibel reagieren zu können, mussten die offenen Immobilienfonds zum 16.04.2026 zusätzliche Liquiditätsmanagement-Tools implementieren, wie Scope weiter mitteilt. Die meisten Anbieter hätten sich entschieden, Rücknahmegebühren zu erheben, wenn zu viele Anleger gleichzeitig kündigen.
Zur Entwicklung der Rendite
2025 lag die Rendite der offenen Immobilienpublikumsfonds im Durchschnitt bei –1,2%. Die Spannweite erstreckte sich von 3,1% (KGAL immoSUBSTANZ) bis –17,8% (Leading Cities Invest). Zum 30.04.2026 betrug die Zwölfmonatsperformance –1,65%. Die fünf Schwergewichte (= Fondsvermögen über 10 Mrd. Euro) verringerten ihren Anteilswert im selben Zeitraum im Mittel um 0,75%. Als Hauptgrund für die negative Durchschnittsrenditen nennen die Analysten Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds.
Scope geht davon aus, dass sich die Performance der Branche leicht erholen wird und die durchschnittliche Rendite zum Jahresende zwischen –0,5% und –1,5% liegt.
Potenzial durch Einbindung in die Altersvorsorge
Trotz des schwierigen Marktumfelds gibt es auch positive Signale für offene Immobilienfonds. Die Portfolios sind heute deutlich vorsichtiger bewertet als noch vor zwei Jahren und bieten damit eine bessere Grundlage für eine mögliche Renditeerholung. Zudem eröffnet die Beimischung von Erneuerbare-Energien-Anlagen neue Chancen für Diversifikation, Mieterattraktivität und Performance.
Positiv ist außerdem, dass viele Fonds trotz hoher Mittelabflüsse erfolgreich größere Immobilienverkäufe realisieren konnten, um ihre Liquidität zu sichern. Perspektiven könnten sich künftig auch durch das Altersvorsorgedepot ergeben – vorausgesetzt, Kosten, Rendite, Struktur und Risikoeinstufung werden entsprechend angepasst.
Steigende Zinsen als Belastung
Die Risiken bleiben jedoch erheblich: Schwache Transaktionsmärkte, steigende Zinsen, geopolitische Unsicherheiten und eine anhaltend schwache Konjunktur – besonders in Deutschland – belasten das Umfeld. Hinzu kommen strukturelle Veränderungen, etwa im Bürosegment durch den Einsatz künstlicher Intelligenz. Offene Immobilienfonds stehen damit weiter vor großen Herausforderungen.
Damit offene Immobilienfonds die nunmehr seit drei Jahren anhaltenden Mittelabflüsse überwinden können, müssten sie laut Scope mittelfristig wieder ein Renditeniveau erreichen, das einen klaren Aufschlag gegenüber dem risikolosen Zins bietet.
In einem anspruchsvollen Umfeld gilt es für offene Immobilienfonds zu beweisen, dass sie nach Jahren der Anpassung und Mittelabflüsse zu einem stabilen, auf professioneller Bestandshaltung basierenden Geschäftsbetrieb zurückfinden. Durch kontinuierliche, wettbewerbsfähige Renditen müssen sie das Vertrauen von Anlegern und Vertriebspartnern zurückgewinnen.
Zugleich unterstreicht Scope, dass offene Immobilienfonds in Deutschland eine der wenigen Anlageformen bleiben, die Privatanlegern einen breiten, diversifizierten Zugang zum Immobilienmarkt ermöglichen würden. Das vorhandene breit gestreute Immobilienportfolio vieler Fonds wurde ü
Die vollständige Studie bietet Scope auf seiner Website zum Download. (tik)
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