Scope hat die Ratings von 22 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Zwölf Fonds wurden herabgestuft, bei zehn Fonds blieb die Note stabil. Als Grund für die Downgrades gaben die Experten von Scope die geringeren Renditen sowie die gestiegenen Risikoparameter an. Das Ratingspektrum reicht von a (AIF) bis b (AIF) – und ist damit über zehn Ratingstufen verteilt. Der Rating-Durchschnitt der Branche liegt bei bbb (AIF).
Offene Immobilienfonds hatten 2024 mit deutlichen Kapitalabflüssen zu kämpfen. Erstmals seit 2006 war das Nettomittelaufkommen negativ. Per Saldo verloren die Produkte im vergangenen Jahr fast 6 Mrd. Euro. Im Jahr 2023 war das Nettomittelaufkommen noch leicht positiv gewesen, in den Jahren zuvor deutlich. Infolge der höheren Rückgabevolumina der Anleger ist das Liquiditätsmanagement besonders entscheidend, wie Scope betont. Zum 30.04.2025 hielten die Immobilienfonds flüssige Mittel in Höhe von 15,6 Mrd. Euro, was einer Liquiditätsquote von 14,3% entspricht. Der Wert liegt damit etwas niedriger als in den beiden Vorjahren – und zugleich deutlich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität von 5%.
Dass sich die Liquiditätsquote im Durchschnitt nur leicht verringert haben, betrachten die Experten von Scope als positives Zeichen. Der moderate Rückgang zeige, dass es den Fondsgesellschaften gelungen sei, den Rückgabeverlangen der Anleger nachzukommen. Um flüssige Mittel zu beschaffen, wurden im vergangenen Jahr zahlreiche Objekte verkauft.
Unsicherheit zur Risikoklassifizierung belastet Vertrieb
Die Mittelabflüsse dürften sich laut Scope wegen der zu bedienenden Kündigungen aus 2024 in den kommenden Monaten weiter auf einem hohen Niveau bewegen. Bei den Kündigungen zeigt sich Angaben der Gesellschaften zufolge ein teils deutlicher Rückgang. Der Umfang der Mittelzuflüsse bleibt für 2025 jedoch begrenzt. Dies ist den aktuellen Unsicherheiten über die Berechnung des Risikoindikators infolge eines Gerichtsurteils zum UniImmo: Wohnen ZBI geschuldet. Solange diese Unsicherheiten fortbestehen, werden sie den Vertrieb offener Immobilienfonds hemmen, so die Experten von Scope. Hilfreich wären Stellungnahmen der Regulatoren auf deutscher oder europäischer Ebene, um die Berechnungsweise des Risikoindikators klarzustellen.
In Sachen Fremdkapital präsentieren sich die offenen Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments sehr konservativ. Ende 2024 betrug die Kreditquote im volumengewichteten Durchschnitt 18,1% – und damit nach wie vor deutlich unterhalb der regulatorischen Obergrenze von 30%. Das verringert das Risikoprofil der Fonds. Einige Produkte haben indes die gesetzliche Maximalquote weitgehend ausgeschöpft.
Durchschnittsperformance der Fonds noch negativ
Die Vermietungsquoten liegen weiterhin auf einem soliden Niveau, sind aber im Jahresvergleich weiter nach unten gewandert – von 93,7% auf 92,4%. Dies ist vor allem dem Verkauf vollvermieteter Objekte geschuldet. Viele Mietverträge wurden laut Scope langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise vorzeitig verlängert werden. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit der Fonds liegt bei sehr soliden sechs Jahren. Auch konnten die Mieterträge durch die Indexierungen (Inflationsanpassung) gesteigert werden, was die Cashflows der Fonds stützt.
Im vergangenen Kalenderjahr lag die Rendite der offenen Immobilienpublikumsfonds im Schnitt bei –1,3%. Die Spannweite reicht von 3,8% bis –20,1%. Zum 30.04.2025 betrug die Zwölfmonatsperformance –1,1%. Ursache für die negative Durchschnittsrendite sind allen voran Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds. Die fünf Schwergewichte mit einem Fondsvermögen von über 10 Mrd. Euro hingegen steigerten ihren Anteilswert 2024 im Mittel um 1,9%.
Die gesunkene Wertentwicklung hat die Attraktivität der offenen Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen verringert. Zwar sind die Renditen für festverzinsliche Anlagen nicht mehr so hoch wie vor einem Jahr, aber es gibt nach wie vor einen Renditevorsprung gegenüber Immobilienfonds. Scope rechnet mit einer durchschnittlichen Performance der Fonds zum Jahresende zwischen –0,5% und 0,5%.
Als positiv bewerten es die Experten, dass die meisten Produkte infolge der guten Mietmärkte weiterhin hohe Ausschüttungen leisten können. Zudem weisen die Fonds je nach Investmentstrategie Teilfreistellungsquoten von 60% bzw. 80% auf, was die Renditen in der Nachsteuerbetrachtung und damit die Wettbewerbsposition der Fondsgattung verbessert. (tik)
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