So ist es um den deutschen Wohnungsmarkt bestellt

Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland befindet sich unverändert in einer Hochphase. Obwohl in den vergangenen Jahren die Zahl der Baufertigstellungen insbesondere in den großen Metropolen kontinuierlich gewachsen ist, kann der Bedarf an neuem Wohnraum in einem Großteil der deutschen Kommunen nicht gedeckt werden. Angesichts der gesamtwirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen ist für die nächsten Jahre mit keiner grundsätzlichen Entspannung am Markt für Wohnimmobilien zu rechnen. Das ist das Fazit des dritten Wohnungsmarktberichts, den die ZBI Immobilien Gruppe zusammen mit der apollo valuation & research GmbH – Partner der NAI apollo group veröffentlichte.

B-und D-Standorte bieten erhebliche Chancen

Ziel der Studie ist neben der Schaffung eines generellen Überblicks zum deutschen Wohnungsmarkt die Darstellung der Miet- und Kaufpreisentwicklungen in verschiedenen deutschen Städten unterschiedlicher Größe, die sich über das gesamte Bundesgebiet verteilen. „Wir sehen dabei insbesondere in den sogenannten B- bis D-Standorten noch erhebliche Chancen“, sagt Thomas Wirtz, Vorstand der ZBI Immobilien AG, hierzu. „Bis auf wenige Ausnahmen weisen alle untersuchten Standorte interessante Investitionsmöglichkeiten auf.“

Hohe Umsätze am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Das ungebrochene Interesse der Investoren zeige sich auch an weiter hohen Umsätzen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland schloss das Jahr 2018 mit einem Umsatz von 18,6 Mrd. Euro ab und realisierte damit das zweitbeste je von ZBI erfasste Ergebnis. Das zeigt eindrucksvoll das weiterhin große Interesse an Investitionen in deutsche Wohnimmobilien, sowohl von internationaler als auch von nationaler Seite. Der räumliche Fokus liegt auf den deutschen A-Standorten. B-, C- und D-Standorte werden aber als Alternativstandorte immer begehrter.

B- und C-Städte folgen den Top-Standorten

Im Rahmen der Untersuchung wurden die Wohnungsmärkte der sieben A-Standorte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a.M., Stuttgart und Düsseldorf sowie von 50 Städten ohne Metropolcharakter (klassifiziert in sechs B-Standorte, 15 C-Standorte und 29 D-Standorte) analysiert. Alle B- und C-Standorte sowie ein großer Teil der D-Städte folgen dem Trend der Top-Märkte, mit einem steigenden Ungleichgewicht zwischen Wohnraumnachfrage und Angebot.

Wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen

„Vor allem die Steigerung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen setzt die lokalen Wohnungsmärkte immer stärker unter Druck. Hinzu kommen Veränderungen der Nachfragestruktur, wodurch auch zukünftig die Wohnraumnachfrage hoch bleibt“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der apollo valuation & research GmbH. Laut Angaben der jeweiligen Statistischen Landesämter lag der Anstieg der Einwohnerzahl im Zeitraum von 2016 bis 2017 im ungewichteten Durchschnitt der sieben Top-Städte bei 0,7 %. In den sechs B-Standorten sowie in den 15 C-Standorten stieg die Einwohnerzahl im Schnitt um 0,6%, bei den 29 D-Standorten um 0,4%.

Mehr Neubau, aber weiter unter Bedarf

Angebotsseitig verstärkten sich in den vergangenen Jahren die Bestrebungen, ein entsprechendes Wohnraumangebot bereitzustellen. So lag in den betrachteten sieben A-Städten das Plus der Wohnungsfertigstellungen im Jahr 2017 gegenüber dem Jahr 2012 bei 82,7%. Dennoch bleiben die Neubauaktivitäten weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Dies ist in nahezu nicht mehr vorhandenen Leerständen erkennbar. Auch die untersuchten B- und C-Städte zeigen einen zum Teil bereits kritisch niedrigen Leerstand. In den Standorten ist das freie Wohnraumangebot laut ZBI zwar noch größer, in der Mehrzahl nimmt es aber ebenfalls ab.

Steigerungsquoten in der zweiten Reihe meist höher

Die Entwicklungen spiegeln sich in den Miet- und Kaufpreisentwicklungen für Wohnraum wieder. Die höchsten Mieten und Preise werden unverändert in den A-Märkten erzielt. Bei den letztjährigen Veränderungen weist eine Vielzahl der Städte unterhalb der Metropolen aber mittlerweile eine höhere Steigerungsquote auf. „Es zeigt sich, dass auch in Städten ohne Metropolcharakter attraktive Investitionen möglich sind. Entscheidend für den letztlichen Erfolg sind hier genaue Kenntnisse der Situation vor Ort sowie eine sorgfältige Auswahl und Bewertung der Objekte“, resümiert Dirk Meißner, Vorstandsvorsitzender der ZBI Fondsmanagement AG. (mh)