Vermietungsquoten offener Immobilienfonds (noch) auf Rekordniveau

Die Ratingagentur Scope hat die Vermietungsquoten von 17 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht. Zusammen verwalten die Fonds ein Vermögen von rund 100 Mrd. Euro. Die durchschnittliche Vermietungsquote hat sich demnach 2019 gegenüber dem Vorjahr um 60 Basispunkte auf 96,2% erhöht. Damit ist die durchschnittliche Vermietungsquote zudem im achten Jahre in Folge gestiegen. Im Jahr 2011 lag sie bei lediglich 91,8%.

Teilweise auf Vollvermietungsniveau

Aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation betrachtet Scope bereits Vermietungsquoten ab 98% als Vollvermietung und vergibt im Rahmen des Ratings hierfür die Bestnote. Diese Schwelle überschreitet Ende 2019 nur der UniInstitutional German Real Estate. Insgesamt konnten neun der 17 Fonds ihre Vermietungsquote im vergangenen Kalenderjahr steigern. Den stärksten Anstieg innerhalb der Vergleichsgruppe verzeichnete auf Jahressicht der hausInvest mit einem Plus von 93,4 auf 95,5%. Hauptgrund für den starken Anstieg waren Portfoliobereinigungen. Nach dem hausInvest haben der grundbesitz global und der UBS (D) Euroinvest Immobilien ihre Vermietungsquote am stärksten steigern können – und zwar um jeweils 1,4 Prozentpunkte auf 96,9% bzw. 97,4%.

Auch einige Rückgänge dabei

Den stärksten Rückgang der Vermietungsquote registriert Scope beim Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working – von 98,9% auf 95,4% – und beim grundbesitz Fokus Deutschland, dessen Vermietungsquote um 2,3 Prozentpunkte auf 95,8% gesunken ist. Trotz des Rückgangs liegen beide Fonds jedoch immer noch auf einem sinkende Vermietungsquoten erwartet.

Dämpfer durch die Corona-Krise

Die im Jahr 2019 erneut hohen Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds stützten sich vor allem auf die hohe Nachfrage auf den europäischen Büromärkten. Die Vermietungsquoten befinden sich auf einem hohen Niveau – und lassen sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen. Scope erwartet bereits auf Jahressicht leicht sinkende Vermietungsquoten, mittelfristig jedoch ein weiteres Absinken. Ein wesentlicher Grund dafür sei Covid-19.

Klare Tendenzen

Der Einfluss der Pandemie auf die einzelnen Immobiliensegmente lasse sich zwar derzeit noch nicht bis ins Detail abschätzen. Dennoch zeigen sich Scope zufolge bereits klare Tendenzen. Die aktuelle Krise werde auch den Büroimmobilienmarkt negativ beeinflussen. Gründe hierfür sind Personalabbau und aller Voraussicht nach auch ein verstärkter Trend zum Home-Office. Scope geht aktuell jedoch nicht davon aus, dass die Leerstände im Class-A Bürosegment dauerhaft ansteigen. Das Risiko steigender Leerstände trifft demnach vor allem auf Immobilien in weniger attraktiven Lagen oder auf Objekte zu, die unter ESG-Aspekten unterdurchschnittlich dastehen. Darüber hinaus erwartet Scope, dass der strukturelle Wandel im Einzelhandelssektor zu einer sinkenden Flächennachfrage führt. Hinzu kommen vermehrte Mieterinsolvenzen aufgrund der Covid-19-Krise. (mh)