WEG: Keine Rückforderung aus fehlerhafter Jahresabrechnung

In Wohnungseigentümerversammlungen kann schnell aus einer kontroversen Debatte ein handfester Streit werden – und ein langwieriger obendrein. Das macht das Verfahren um eine Dachsanierung deutlich, das zwar die Jahresabrechnung 2011 betraf, aber erst vor kurzem vorm Bundesgerichtshof (BGH) geklärt wurde.

Hohe Nachzahlung gefordert

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte eine nötige Dachsanierung beschlossen und die Kosten in Höhe von 2.400 Euro auf die Eigentümer umgelegt. Die Jahresabrechnung eines Eigentümers sah eine Nachzahlung von knapp 1.500 Euro für die Dachsanierung vor. Der Mann zweifelte an, dass die Forderung berechtigt ist und klagte vor dem Amtsgericht München. Die WEG klagte ihrerseits auf die Zahlung des ausstehenden Betrags sowie der angelaufenen Verzugszinsen und bekam Recht. Der Mann zahlte.

Drei Klagen vor dem Amtsgericht München

Später wurde auch in dem erstgenannten Verfahren entschieden, in dem der Mann die Rechtmäßigkeit der Jahresabrechnung angezweifelt hatte. Das Amtsgericht gab seiner Klage statt und erklärte den Beschluss der WEG über die Jahresabrechnung für ungültig. Da es sich jedoch um ein gesondertes Verfahren handelte, erhielt der Mann den gezahlten Betrag nicht zugesprochen. Also klagte er erneut vor dem Amtsgericht und forderte seine geleistete Nachzahlung zurück. Doch das Amtsgericht wies seine Klage ab.

Schadensersatz für unrechtmäßige Forderungen

Daraufhin zog der Mann vor das Landgericht München. Die Landesrichter sprachen ihm ein Anrecht auf Rückzahlung zu. Da die Jahresabrechnung mittlerweile lange zurückliegt, erschien es den Richtern sinnvoll, die Rückzahlung außerhalb des Rahmens der Jahresabrechnung vorzunehmen. Dem Mann stehe ein Schadensersatz zu, der auch die von ihm geleisteten Verzugszinsen enthalten müsse.

BGH fordert Erstellung einer neuen Jahresabrechnung

Vor dem BGH lautete die letztinstanzliche Entscheidung nun jedoch anders. Die Bundesrichter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass die gerichtliche Auseinandersetzung nicht eine angemessene Rückforderung, sondern eine korrekte Jahresabrechnung zum Ziel hätte. Aus diesem Grund müsse nachträglich eine korrigierte Jahresabrechnung erstellt werden. Andernfalls sei das Problem eines fehlerhaften Kostenschlüssels nicht behoben und weitere Rückforderungsansprüche anderer Eigentümer seien zu erwarten, so der BGH.

Eigentümer hätte (unrechtmäßige) Zahlung zuerst leisten müssen

Anders sieht es jedoch bezüglich der Verzugszinsen des Eigentümers aus. Hier ist der BGH der Ansicht, dass die Zinsforderungen der WEG zulässig gewesen seien. Zwar sei die Jahresabrechnung von Anfang an ungültig gewesen, was jedoch von den Eigentümern höchstens erahnt werden konnte. Auf eine Vermutung hin dürften Eigentümer jedoch keine Zahlung an die Hausverwalter zurückhalten – das gefährde die Handlungsfähigkeit der Hausverwaltung. Ein WEG-Beschluss ist bis zu seiner Aufhebung wirksam, so das Gericht. (tku)

BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19