Wo ist der Hauskauf erschwinglich und wo nicht?

Um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu messen, setzt der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region. Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte entspricht ein Wert von 100 einer Annuität von 35% des Einkommens, also die Marke, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich gilt. Werte über 100 stehen für eine bessere Erschwinglichkeit, bei Werten unter 100 übersteigt die Belastung diese Schwelle. Als Einkommensbasis dient das 70. Perzentil der Bruttoarbeitsentgelte von Vollzeitbeschäftigten im Alter von 30 bis 40 Jahren. 70% dieser Beschäftigten verdienen weniger, 30% mehr. Der Musterhaushalt besteht aus zwei Erwerbstätigen und zwei Kindern – Nettohaushaltseinkommen werden anschließend berechnet.

Einfamilienhäuser bleiben im Schnitt weiter erschwinglich

Vor dem Hintergrund starker Zinsschwankungen infolge geopolitischer Ereignisse und gedämpfter Konjunkturaussichten bleibt das wirtschaftliche Umfeld für den Hauskauf herausfordernd. Das Ergebnis der Auswertung falle anders aus, als es die Rahmenbedingungen im Sommer 2026 zunächst vermuten lassen, wie es von Interhyp und die IW Institut heißt.

Aktuell steht der bundesweite Durchschnitt des Index bei 103 Punkten (Stand: Juni 2026). Das Verhältnis von monatlicher Rate zu verfügbarem Haushaltsnettoeinkommen liegt also nahe der Marke von 35%. Einfamilienhäuser erweisen sich damit im bundesweiten Durchschnitt weiterhin als erschwinglich – viel Spielraum gibt es laut Interhyp und IW nach unten aber nicht.

Wo ist der Hauskauf erschwinglich und wo nicht?

Gegenüber dem Stand zur Veröffentlichung der letztjährigen Ausgabe ist der Index nahezu unverändert, im Halbjahresvergleich hat er leicht nachgegeben. Seit Beginn 2025 bewegt sich der Index in einem engen Korridor zwischen 103 und 107 Punkten. „Die zuletzt wieder höheren Zinsen sowie die gestiegenen Immobilienpreise werden aktuell noch durch eine Steigerung bei den Löhnen ausgeglichen“, erläutert Interhyp-CEO Jörg Utecht die Seitwärtsbewegung. Große Sprünge nach oben seien in absehbarer Zeit zudem nicht zu erwarten, meint Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. „Ich rechne weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang bei den Preisen“, so der IW-Ökonom.

Deutliche Unterschiede in den Bundesländern

In Sachen Erschwinglichkeit des Immobilienerwerbs ergeben sich deutliche Unterschiede zwischen den Bundesländern. Dabei ist sowohl ein Nord-Süd- als auch ein Ost-West-Gefälle erkennbar. Die rechnerisch günstigsten Voraussetzungen bestehen derzeit im Saarland und in Schleswig-Holstein mit jeweils 141 Punkten sowie in Sachsen-Anhalt mit 140 Punkten. Das Verhältnis von Annuität zu Einkommen liegt dort zwischen 25 und 26%. Die monatliche Belastung durch die Finanzierung bewegt sich damit auf einem Niveau, das auch unter vorsichtigen Annahmen als tragbar gelten kann.

Zu den Bundesländern mit vergleichsweise hohen Indexwerten zählen außerdem Thüringen mit 132 Punkten und Bremen mit 128 Punkten. Die niedrigsten Werte entfallen hingegen auf die bekannten Hochpreisregionen Berlin, Bayern und Hamburg. Berlin erreicht 85 Punkte, Bayern 88 Punkte und Hamburg 90 Punkte. In diesen Ländern beträgt das Annuität-Einkommensverhältnis zwischen 39 und 43%. Auch Hessen liegt mit 96 Punkten weiterhin unter der Marke von 100 Punkten. Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Brandenburg erreichen die Schwelle zur Tragbarkeit dagegen nur knapp.

Leichte Entspannung in den Metropolen

Der Blick auf die größten Städte hierzulande ergibt folgendes Bild: Die angespannten Märkte in den Top-7-Metropolen haben sich ganz leicht entspannt, bleiben aber mit Werten von 80 (Top-7) und 89 Punkten (Umland) weiter klar unter der Erschwinglichkeits-Schwelle. Grund für die leichte Entspannung in den Metropolen ist die insbesondere die moderate Preisentwicklung. „In München sind die Preise für Einfamilienhäuser beispielsweise in den letzten zwölf Monaten um gut 2% gesunken, in Berlin stagnierten sie“, erklärt Prof. Voigtländer. Dennoch müssen Käufer nach wie vor im Durchschnitt der sieben Metropolen 44% ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate aufbringen und damit deutlich mehr als die 35%, die als Schwelle für Erschwinglichkeit gelten.

Landkreise mit der höchsten Erschwinglichkeit

Die günstigsten rechnerischen Bedingungen für den Erwerb eines Einfamilienhauses weisen im Juni 2026 in strukturschwächeren, überwiegend ländlich geprägten Regionen auf. Angeführt wird die Rangliste von Steinburg (187 Punkte, Schleswig-Holstein), Rhön-Grabfeld (184 Punkte, Bayern) sowie Dithmarschen (177 Punkte, Schleswig-Holstein) und Sonneberg (176 Punkte, Thüringen). Hier liegt das Annuität-Einkommensverhältnis bei rund 19 bis 20%. Auch Emden (173 Punkte, Niedersachsen), Salzgitter (175 Punkte, Niedersachsen) und Anhalt-Bitterfeld (174 Punkte, Sachsen-Anhalt) finden sich unter den Regionen mit besonders günstiger Ausgangslage.

Regionen mit der geringsten Erschwinglichkeit

Am unteren Ende des Rankings tummeln sich erwartungsgemäß die oberbayerischen Landkreise im Umfeld Münchens sowie einzelne Großstädte, in denen das Preisniveau für Einfamilienhäuser deutlich über den Einkommensverhältnissen der Musterhaushalte liegen. Den niedrigsten Indexwert hat Garmisch-Partenkirchen (53 Punkte), gefolgt von Miesbach (53 Punkte), Dachau (58 Punkte), Bad Tölz-Wolfratshausen (59 Punkte) und Erding (60 Punkte). In diesen bayerischen Landkreisen bewegt sich das Annuität-Einkommensverhältnis in der Spanne von 59 bis 66%. Auch in Freiburg ist die Erschwinglichkeit mit 69 Punkten gering ebenso wie in München (63 Punkte) und Düsseldorf (74 Punkte). Besonders niedrige Indexwerte weisen zudem Speyer (75 Punkte), Frankfurt am Main (77 Punkte) und Baden-Baden (78 Punkte) auf.

Zurückhaltung beim Immobilienkauf lohnt sich nicht

Dass sich Abwarten beim Immobilienkauf vielerorts zuletzt nicht ausgezahlt hat, lässt sich anhand der Entwicklung der Indexwerte im vergangenen Jahr ablesen. In insgesamt 251 der 400 Kreise hat sich die Erschwinglichkeit im Jahresvergleich verringert. Deutliche Verbesserungen bleiben auf wenige Regionen beschränkt. Dazu zählen oftmals Kreise, in denen die Erschwinglichkeit aufgrund der hohen Preise – etwa in München – ohnehin unterdurchschnittlich ist. „Wer eine Immobilie kaufen möchte, für den lohnt sich Abwarten in vielen Fällen nicht – die Ergebnisse unseres Index belegen das einmal mehr“, erklärt Interhyp-CEO Utecht.

Weitere Ergebnisse gibt es auf den Seiten des IW Instituts unter iwkoeln.de.

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