Ein Beitrag von Pascal Kleine, Geschäftsführer der Pecuria GmbH
Die AfA, also die Abschreibung für Abnutzung, ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich über mehrere Jahre geltend zu machen. Abschreibbar ist dabei grundsätzlich der auf das Gebäude entfallende Anteil sowie beispielsweise Sanierungskosten oder auch Außenanlagen, nicht jedoch der Wert von Grund und Boden. Welche Entlastung sich daraus ergibt, hängt maßgeblich davon ab, welches AfA-Modell anwendbar ist bzw. ob dessen gesetzliche Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Zur Veranschaulichung dient im Folgenden ein vereinfachtes Beispiel: Ein vermietetes Pflegeappartement wird für 300.000 Euro erworben. Im Beispiel entfallen 3% auf den Grund und Boden, 4% auf Außenanlagen und 93% auf das Gebäude. Damit beträgt die Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude anfallende Abschreibung vo 279.000 Euro. Diese Aufteilung ist allerdings lediglich eine Modellannahme. In der Praxis muss sie objektspezifisch ermittelt werden. Alle nachfolgenden Werte beziehen sich auf das erste volle Wirtschaftsjahr.
Lineare AfA: Das Grundmodell
Die lineare AfA ist das gesetzliche Standardmodell (§7 Abs. 4 EStG). Für Wohngebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind, beträgt sie 3 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von rund 33,3 Jahren. Im vorliegenden Beispiel ergibt sich daraus eine jährliche Abschreibung von 8.370 Euro. Dieser Betrag bleibt über die gesamte Abschreibungsdauer gleich hoch und sorgt damit für eine gut kalkulierbare steuerliche Entlastung.
Degressive AfA: Höhere Entlastung in der Anfangsphase
Deutlich stärker wirkt die degressive AfA in den ersten Jahren. Sie kann für neue Wohngebäude anstelle der linearen AfA genutzt werden, wenn mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder wenn der maßgebliche Kaufvertrag in diesem Zeitraum abgeschlossen wird und die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Der Satz beträgt 5%. Anders als bei der linearen AfA wird nicht jedes Jahr derselbe Betrag, sondern jeweils 5% des verbleibenden Restwerts abgeschrieben.
Im Beispiel führt das im ersten vollen Wirtschaftsjahr zu einer Abschreibung von 13.950 Euro statt 8.370 Euro. Die steuerliche Entlastung fällt damit zu Beginn deutlich höher aus als bei der linearen AfA, sinkt jedoch in den Folgejahren schrittweise, weil sich die Bemessungsgrundlage fortlaufend vermindert. Rein rechnerisch liegt der jährliche degressive Abschreibungsbetrag in diesem Beispiel ab etwa dem elften Jahr nur noch auf dem Niveau der linearen AfA. Ein Wechsel in die lineare AfA ist daher je nach Haltestrategie rechtlich möglich und ggf. sinnvoll.
Kombination aus degressiver AfA und § 7b EStG
Zusätzlich kann unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden. Für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gilt sie für neue Mietwohnungen, wenn sich diese in einem Gebäude mit dem Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse befinden. Der Nachweis erfolgt über das QNG-Siegel. Hinzu kommen weitere Voraussetzungen wie, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken zu überlassen sowie die Einhaltung der Baukostenobergrenze (Anschaffungs- oder Herstellungskosten gem. § 7b EStG). Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5% jährlich im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren. Sie kann zusätzlich zu der linearen oder der degressiven AfA in Anspruch genommen werden.
Werden in dem Beispiel sämtliche Voraussetzungen des § 7b EStG unterstellt und ist die volle Bemessungsgrundlage förderfähig, ergibt sich im ersten vollen Wirtschaftsjahr zusammen mit der degressiven AfA eine Gesamtabschreibung von 27.900 Euro. Das ist mehr als das Dreifache der linearen AfA. Der Effekt ist steuerlich attraktiv, aber zeitlich konzentriert: Nach vier Jahren entfällt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, während die degressive AfA auf dem dann verbliebenen Restwert fortgeführt wird. Der anfängliche Steuervorteil ist also hoch, flacht danach aber spürbar ab.
Seite 1 Wohnimmobilien: Mit AfA-Modellen Steuern sparen
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