Denkmal- und Sanierungs-AfA: Relevant im Bestand, nicht im Neubau
Neben den Abschreibungsmodellen für Neubauten gibt es erhöhte Absetzungen nach § 7i und § 7h EStG. Sie betreffen wiederum bestimmte Maßnahmen im Bestand. Das kann auch bei der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum relevant werden – allerdings nur, wenn die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG ermöglicht es, begünstigte Herstellungskosten für Baumaßnahmen an einem Baudenkmal über zwölf Jahre erhöht abzusetzen: in den ersten acht Jahren mit jeweils bis zu 9%, in den folgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7%. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und durch die zuständige Behörde bescheinigt werden.
Die Sanierungs-AfA nach § 7h EStG greift bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Begünstigt sind bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Nicht begünstigt sind Maßnahmen, die steuerlich zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen. Gerade an dieser Abgrenzung zeigt sich, dass Umwidmungs- und Revitalisierungsprojekte steuerlich sorgfältig geprüft werden müssen. In bestimmten Sonderkonstellationen ist es möglich die § 7i und § 7h EStG noch mit anderen Formen, wie der degressiven AfA zu kombinieren.
Was Anleger daraus ableiten können
Die verschiedenen AfA-Modelle unterscheiden sich sowohl in der Höhe als auch in ihrer zeitlichen Wirkung. Die lineare AfA verteilt den Aufwand gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Die degressive AfA verlagert einen größeren Teil der Entlastung in die Anfangsjahre. § 7b EStG verstärkt diesen Effekt zusätzlich, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Für Anleger kann das in der Praxis bedeuten, dass ein Investment in den ersten Jahren auf Ebene der Einkommensteuer einen positiven Cashflow erzeugt. Mit der Zeit nimmt dieser Effekt jedoch ab, da die Abschreibungsbasis schneller sinkt. Deshalb sollte die AfA Teil einer übergeordneten Haltedauer- und Exit-Strategie sein und nicht etwa isoliert betrachtet werden. Je nach Einzelfall kann beispielsweise nach Ablauf von zehn Jahren und somit der Spekulationsfrist ein steuerfreier Verkauf nach § 23 EstG erfolgen. Alternativ kann auch eine Umstrukturierung in Betracht kommen, um neue steuerliche Effekte zu erschließen.
Entscheidend ist, dass das gewählte Modell tatsächlich zur Investitionsstrategie, zur Objektart und zu den gesetzlichen Voraussetzungen passt.
Hinweis
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Er kann eine individuelle steuerliche Prüfung im Einzelfall nicht ersetzen. Vor einer Investitionsentscheidung sollte stets steuerlicher Rat eingeholt werden.
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