Im Rahmen der Studie „Postbank Wohnatlas 2025“ haben Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank errechnet, wo in Deutschland Kaufinteressierte derzeit gute Investitionsbedingungen vorfinden. Wie die Ergebnisse zeigen, bieten 40 von 400 Regionen derzeit sehr gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Hier treffen zwei Faktoren aufeinander: Erstens gebe es laut WWI-Experten es in diesen Regionen die Aussicht auf deutliche Wertsteigerungen bis 2035 mit erwarteten realen, also inflationsbereinigten, Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6% oder mehr pro Jahr. Zweitens sei hier das Preisniveau für Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat: 2024 bewegten sich die Kaufpreise unterhalb von 25 Jahresnettokaltmieten.
Wohnungskauf vergünstigte sich im Vergleich zur Miete in 363 Regionen
Während die Wertentwicklung bis 2035 in den meisten Regionen Deutschlands nach oben geht, wurde im vergangenen Jahr in 363 von 400 Gebieten der Immobilienkauf gegenüber der Miete günstiger. Im Jahr 2024 war eine Eigentumswohnung im Bestand im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte hinweg 0,7% günstiger als im Vorjahr. Im gleichen Zeitraum legten die Nettokaltmieten um 5,1% zu. Diese Entwicklung lässt sich im sogenannten Vervielfältiger ablesen: Er zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand anfallen würden. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte betrug dieser Wert im vergangenen Jahr 24,8. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Schnitt von 26,3.
Wann sich Kauf auch bei hohen Preisen lohnt
„Trotz gesunkener Preise in vielen Regionen Deutschlands sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch – vor allem in Metropol- und Ferienregionen“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. „Investitionen in Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge jedoch auch bei hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen.“
Küste: Differenz zwischen Miet- und Kaufpreisen besonders hoch
Regional ist der Vervielfältiger an der Nordseeküste besonders hoch. Im Durchschnitt der sieben Landkreise liegt der Kaufpreis bei 44,1 Jahresnettokaltmieten. Am teuersten kommt der Erwerb einer Bestandswohnung im Kreis Nordfriesland, zu dem auch die Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt gehören. Hier müssen Käufer von Wohneigentum im Schnitt 70,3 Jahresnettokaltmieten kalkulieren – so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Auf Rang 2 folgt der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum. Hier beträgt der Vervielfältiger 60,7.
Auch an der Ostseeküste sind die Vervielfältiger im Schnitt der acht Landkreise der Ferienregion mit 35,8 überdurchschnittlich hoch. An der Spitze rangiert der Landkreis Vorpommern-Rügen. Hier kommt eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Schnitt auf das 48-fache der Jahresnettokaltmiete.
Alpenraum mit ebenfalls teils hoher Differenz
Auch die elf Landkreise des Alpenraums weisen einen hohen durchschnittlichen Vervielfältiger von 33,1 auf. Am größten ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Miete im bayerischen Landkreis Miesbach. Laut Postbank Wohnatlas kostet eine Bestandswohnung durchschnittlich 44,6 Jahresnettokaltmieten.
„In den meisten deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten 2024 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren“, erläutert Beermann. „Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass künftige erwartete Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen“, so der Experte weiter.
Regionen mit sehr guten Investitionschancen
Besonders attraktive Investitionsbedingungen mit vergleichsweise moderaten Vervielfältigern von unter 25 und gleichzeitig sehr positiven Aussichten auf reale Preissteigerungen von 0,6% oder mehr pro Jahr bis 2035 bieten aktuell 40 Regionen. 19 davon grenzen direkt an eine der sieben größten deutschen Metropolen – mit Ausnahme von München. Zehn der 40 Regionen befinden sich in Baden-Württemberg, jeweils sechs in Rheinland-Pfalz und in Hessen, jeweils fünf in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.
Spitzenreiter Worms, Ludwigshafen und Frankenthal
Für Käufer, denen ein möglichst geringer Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Nettokaltmiete wichtig ist, finden unter den 40 Top-Regionen zwölf Gebiete mit einem besonders niedrigen Vervielfältiger unter 23,5. Ganz vorne rangieren drei Städte in Rheinland-Pfalz: Am niedrigsten ist der durchschnittliche Kaufpreis mit 20,9 Jahresnettokaltmieten in Worms. Zusammen mit dem prognostizierten realen Kaufpreiswachstum von 0,8% pro Jahr bis 2035 macht dies die Stadt zu einer attraktivsten Regionen für Kaufinteressierte in Deutschland. Ähnlich gute Bedingungen weisen auch Ludwigshafen und Frankenthal auf. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den zwölf Gegenden mit den niedrigsten Vervielfältigern der Top-40-Regionen sieht das HWWI bis 2035 mit 1,2% pro Jahr im brandenburgischen Landkreis Dahme-Spreewald.
Unter den restlichen 28 Regionen der Top 40 weisen weitere neun Gebiete einen besonders positiven Preistrend von mindestens 1,0% pro Jahr auf. Der höchste Preisanstieg unter diesen neun Regionen mit Vervielfältigern zwischen 23,5 und 25 wird für den brandenburgischen Landkreis Barnim im Umland von Berlin mit 1,3% pro Jahr erwartet. Mit einem Vervielfältiger von 23,9 sind die durchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zur Nettokaltmiete moderat. Einen Vervielfältiger in gleicher Höhe hat auch der Landkreis Harburg, der an Hamburg grenzt. Hier beträgt das vorhergesagte reale Preiswachstum bis 2035 bei 1,2% pro Jahr. Den niedrigsten Vervielfältiger unter den neun Regionen zeigt der Landkreis Stormarn mit 23,7. Die Preisprognose bis 2035 beträgt hier 1,1% pro Jahr. (tik)
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