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13. Dezember 2021
Zur Gestaltung von Maklerverträgen (Teil 3)

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Zur Gestaltung von Maklerverträgen (Teil 3)

Bisher hat Hans-Ludger Sandkühler Form, AGB, Vertragspartner, Gegenstand und Umfang des Maklervertrags, Anbieterauswahl und Vertragsdauer thematisiert. Außerdem ging es um Pflichten des Auftraggebers, Schriftverkehr, Vergütung, Haftung und Vollmacht. Im dritten Teil der Serie werden Fragestellungen rund um Vertragspartnerwechsel, Verjährung, Gerichtsstand, Datenschutz und Kommunikationserklärung angesprochen.

Vertragspartnerwechsel

Wenn Maklerverträge im Rahmen des Verkaufs eines Maklereinzelunternehmens oder eines Bestandes auf einen anderen Makler übertragen werden sollen, ist dazu grundsätzlich die Genehmigung der jeweiligen Kunden erforderlich (§ 415 Abs. 1 BGB). Das ist bei einem großen Kundenbestand sehr aufwendig. Deshalb ist es sinnvoll, im Maklervertrag eine Bestimmung zu vereinbaren, dass ein Dritter anstelle des Maklers in die sich aus dem Maklervertrag ergebenen Rechte und Pflichten eintreten kann. Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn sie dem Kunden das Recht einräumt, sich vom Vertrag zu lösen (§ 309 Nr. 10 Buchst. b BGB).

Verjährung

Seit dem Schuldrechtsreform­gesetz gilt grundsätzlich eine Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Der Beginn der Verjährung setzt vo­raus, dass der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (sogenannte subjektive Verjährung). Im Unterschied zu der vor der Schuldrechtsreform geltenden sehr langen 30-Jahres-Frist ist es heute schwieriger, die Regelverjährung von drei Jahren vertraglich zu verkürzen. Unzulässig sind Vereinbarungen, durch die die Verjährung bei Haftung wegen Vorsatzes im Voraus erleichtert wird (§ 202 Abs. 1 BGB).

Umgekehrt sind Verkürzungen der Verjährungsfrist bei fahrlässig verursachten Haftungsansprüchen im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit grundsätzlich denkbar. Bei Verjährungsvereinbarungen im Maklervertrag sind allerdings §§ 307, 309 Nr. 8 Buchst. b Doppelbuchst. ff BGB zu beachten. § 309 Nr. 8 Buchst. b Doppelbuchst. ff BGB betrifft nur Verjährungsvereinbarungen in Verträgen über Lieferungen neu hergestellter Sachen oder über Werkleistungen und ist deshalb bei Maklerverträgen nur zu beachten, wenn es sich bei dem Maklervertrag um einen Werkvertrag handelt. Dies ist in der Regel nicht der Fall.

Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders (Maklers) entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass eine Verkürzung der Verjährung auf die Hälfte der gesetzlichen Verjährung noch keine unangemessene Benachteiligung darstellen könne. Da die Verjährungsfrist mit Kenntnis des Schadens beginnt, sollen 18 Monate ausreichen, um Ansprüche gegen den Makler prüfen zu lassen und gegebenenfalls rechtlich durchzusetzen. Am Ende sind im Einzelfall immer die Interessen der Beteiligten zu bewerten. Dabei ist fraglich, ob bei der Interessenabwägung zwischen Unternehmern und Verbrauchern zu differenzieren ist. Grundsätzlich schützt der Gesetzgeber den Verbraucher mehr als den Unternehmer.

Wenn und soweit im Maklervertrag eine Verkürzung der Verjährung vereinbart werden soll, sind noch die Klauselverbote in § 309 Nr. 7 Buchst. a und b BGB zu beachten. Nach der Rechtsprechung des BGH ist auch die zeitliche Begrenzung der Durchsetzbarkeit durch Abkürzung der Verjährungsfristen eine Begrenzung der Haftung im Sinne des § 209 Nr. 7 Buchst. a und b. Deshalb müssen Verletzung von Leib, Leben und Gesundheit sowie grobe Fahrlässigkeit von der Verkürzung ausgenommen werden.

Im Ergebnis kann ein moderater Versuch einer Verjährungsverkürzung durchaus versucht werden. Schlimmstenfalls droht mit der Feststellung der Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung die Situation, der der Makler ohnehin – ohne vertragliche Regelung – ausgesetzt wäre.

Gerichtsstand

Zur Abrundung der vertraglichen Vereinbarungen kann eine Gerichtsstandsvereinbarung aufgenommen werden, in der geregelt wird, wo eventuelle gerichtliche Auseinandersetzungen ausgetragen werden sollen. Dies ist allerdings nur unter Kauf­leuten zulässig. Am Geschäftssitz des Maklers könnte dies einen Heimvorteil bedeuten. Aber gerade Heimniederlagen sind besonders schmerzlich.

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