Zwangsversteigerung durch die WEG trotz Vollstreckungsverbot?

Wenn die Staatsanwaltschaft in das Grundbuch einer Immobilie ein Veräußerungsverbot sowie eine Sicherungshypothek eintragen lässt, heißt das üblicherweise, dass das Grundstück erst einmal nicht den Besitzer wechselt. Doch was ist, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auch noch offene Forderungen an den Immobilienbesitzer hat und seine Wohnung gerne zwangsversteigern würde? Scheinbar eine klare Sache, doch tatsächlich überwiegen die Forderungen der WEG unter Umständen gegenüber dem Veräußerungsverbot der Staatsanwaltschaft, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt.

Keine Zwangsversteigerung wegen Veräußerungsverbot

Ein Wohnungseigentümer war mit der Zahlung von Hausgeld an seine WEG massiv im Rückstand. Mittlerweile waren über 8.000 Euro an Forderungen aufgelaufen. Die WEG beantragte daraufhin die Zwangsversteigerung der Wohnung, um an das Geld zu kommen. Doch das Vollstreckungsgericht wies den Antrag zurück. Die Immobilie unterlag nämlich bereits einem Veräußerungsverbot, das die Staatsanwaltschaft für das Land Nordrhein-Westfalen ausgesprochen hatte.

Vorinstanzen entscheiden zugunsten der Staatsanwaltschaft

Das Land NRW hatte nämlich selbst offene Forderungen gegenüber dem Immobilieneigentümer. Damit wollte die WEG sich nicht zufriedengeben und klagte vor dem Amtsgericht Essen. Die Gemeinschaft forderte, die Zwangsversteigerung durchführen zu dürfen. Doch sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht urteilten zugunsten der Staatsanwaltschaft, deren Vollstreckungsverbot den Forderungen der WEG im Wege stand. Der BGH hingegen sah die Sache anders.

Veräußerungsverbot gilt nicht grundsätzlich

Laut der Entscheidung des BGH handele es sich bei dem Vollstreckungsverbot nicht um ein generelles Verbot der Veräußerung. Vielmehr verhindere es nur die Zwangsvollstreckung für Ansprüche, die derselben oder einer niedrigeren Rangklasse zuzuordnen sind. Vorrangige Forderungen hingegen können weiterhin geltend gemacht werden.

Ranghöhe der Ansprüche entscheidend

Bei den Forderungen der Staatsanwaltschaft handelte es sich laut Rangsystem aus § 10 ZVG um viertrangige Ansprüche. Diejenigen der WEG seien jedoch zweitrangige Ansprüche und somit potenziell vorrangig, sofern sie gerichtlich anerkannt würden. Aus diesem Grund verwies der BGH den Fall zurück an das Amtsgericht, das nun unter Berücksichtigung der Rangklassen erneut entscheiden muss, ob die WEG die Wohnung des Schuldners zwangsversteigern darf. (tku)

BGH, Beschluss vom 28.05.2020, Az.: V ZB 56/19