Interview mit Christian Grall, Geschäftsführer der PROJECT Vermittlungs GmbH
Herr Grall, Wohnimmobilien sind sowohl als Anlage als auch zur Eigennutzung infolge der Corona-Pandemie noch beliebter geworden. Zu Recht?
Die Corona-Krise hat den Wert einer eigenen Immobilie noch mal ein Stück mehr verdeutlicht und dem Anleger zudem bewiesen, wie krisenfest der Wohnungsmarkt ist. Nicht zuletzt der anhaltende Trend zum Arbeiten von zu Hause aus hat zu mehr Nachfrage nach größerem Wohnraum geführt. Vor allem Familien suchen inzwischen geräumige Wohnungen im Umland der Städte. Das ist aber nicht der einzige Grund, warum Wohnimmobilien beliebt sind. Faktisch behauptete sich der Wohnungsmarkt im Verlauf des vergangenen Jahres, indem er sich gegenüber allen anderen Immobiliensektoren als sehr stabil erwies. Mit Wohnungen in guten Lagen hat man kein Geld verloren, im Gegenteil. Aufgrund weiterhin niedriger Zinsen ist Wohneigentum nach wie vor zinsseitig erschwinglich. Ein weiterer wichtiger Aspekt für die Beliebtheit von Immobilien ist ihr Beitrag zur Vermögensbildung. Deutschland ist dem IW Köln zufolge Schlusslicht bei der Wohneigentumsquote. Bei der Gruppe der unter 45-Jährigen ist die Quote seit 2010 sogar nochmals – von damals 30% – auf jetzt gerade einmal 25% gefallen. Hier hat Deutschland viel Nachholbedarf, denn auch angesichts der unsicheren staatlichen Rentenversicherung wird eine eigene Wohnung zur Altersvorsorge immer wichtiger.
PROJECT setzt auf Metropolen im deutschsprachigen Raum. Sind die Preise gerade dort nicht überhitzt?
In der Tat sind die Preise in den besonders nachgefragten Metropolen mittlerweile heiß gelaufen. Das sehen wir gerade in der aktuellen Analyse von PROJECT Research für das zweite Quartal 2021. Die Entwicklung war schon länger sichtbar, denn das verfügbare Wohnungsangebot sinkt bei unverändert hoher Nachfrage. Die Bundesregierung möchte mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen und wir wollen ihn bauen. Sowohl die Freigabe von mehr Bauland als auch ein schnellerer Genehmigungsprozess könnte die Situation entschärfen. Schon seit Längerem kaufen wir in den gut angebundenen Randlagen der von uns selektierten Metropolregionen, wo der Preisdruck noch nicht ganz so hoch ist wie in den Innenstadtlagen.
Wie wichtig sind langjährige Erfahrung und lokale Netzwerke in dieser Marktphase für Projektentwickler?
Im hochpreisigen Immobilienmarktumfeld ist ein sehr behutsames Vorgehen beim Ankauf erforderlich, denn die Grundstücke müssen auch in konjunkturellen Stagnations- oder Schwächephasen stabile Erträge erwirtschaften. Es gilt, diese Grundstücke zu identifizieren und durch geschicktes Vorgehen möglichst dann zu erwerben, bevor sie in die öffentliche Vermarktung gehen – das vermeidet preistreibende Bieterverfahren.
Aufgrund der langjährigen Expertise unseres Asset-Managers PROJECT Immobilien sehen wir uns hier sehr gut aufgestellt. Mit spezialisierten und vor allem direkt vor Ort agierenden Teams sind unsere Akquisiteure immer noch in der Lage, attraktive Zukäufe für unsere Investmentbeteiligungen zu tätigen und eine gut gefüllte Pipeline ankaufsbereiter Grundstücke bereitzuhalten. Die ersten Objekte für unseren neu in der Platzierung befindlichen AIF, den Metropolen 21, wurden bereits identifiziert und befinden sich im Ankaufsprozess.
Mit dem Metropolen 21 hat PROJECT zum 01.07.2021 einen weiteren Fonds für Privatanleger aufgelegt. Setzt auch er auf Immobilienentwicklungen in den deutschen Metropolen?
Ja, der Fokus des Angebots liegt auf dem Wohnungsneubau unter anderem in den bedeutendsten Metropolregionen Deutschlands, vor allem Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Rheinland und Rhein-Main. So wird der Metropolen 21 künftig in mindestens zehn Immobilienentwicklungen in zumindest drei dieser Großstadtregionen investieren. Gemäß Verkaufsprospekt ist auch die Beimischung von gewerblichen Projekten möglich sowie erstmals auch öffentlich geförderte Wohnimmobilienentwicklungen.
PROJECT setzt beim Metropolen 21 erstmals auch auf Fremdkapital. Warum?
Nicht zuletzt aufgrund der seit März dieses Jahres verbindlichen EU-Offenlegungsverordnung kommt dem Thema Nachhaltigkeit auch beim neuen PROJECT Teilzahlungsangebot Metropolen 21 besondere Bedeutung zu. Neben ökologischen Sachverhalten werden wir den EU-Nachhaltigkeitskriterien auch auf gesellschaftlicher Ebene nachkommen und diese in der Immobilienentwicklung berücksichtigen.
So kann der Asset-Manager zum Zweck staatlich geförderten Wohnungsbaus zum ersten Mal auch Wohnimmobilienprojekte mithilfe von Förderprogrammen der öffentlichen Hand realisieren. Ausschließlich zu diesem Zweck können wir Fremdkapital aufnehmen – und auch nur in begrenztem Umfang. Für das Gros unserer Immobilienentwicklungen gilt nach wie vor der über viele Jahre bewährte eigenkapitalbasierte Investmentansatz.
Wird das auch bei zukünftigen Fonds der Fall sein?
Als Immobilienentwickler mit Fokus auf den Bau von Wohnimmobilien sehen wir uns der Gesellschaft gegenüber in der Pflicht und haben daher seit jeher den Anspruch, bezahlbaren Wohnraum für möglichst breite Käuferschichten zu schaffen. Auf der anderen Seite stehen die Anleger, die eine akzeptable Rendite erwarten, aber auch immer mehr Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigt wissen wollen. Wir sehen mittel- bis langfristig für unseren Asset-Manager in den großen Metropolregionen letztendlich mehr Chancen beim Erwerb entwicklungsfähiger Grundstücke, wenn wir auch öffentlich finanzierte Wohnprojekte realisieren. In den Fonds ergibt sich so auch eine neue Komponente in der Diversifizierung, auch das wissen unsere vor allem stabilitätsorientierten Anleger sicher auch in Zukunft zu schätzen.
Spielen daneben weitere Nachhaltigkeitskriterien eine Rolle bei dem Fonds?
Unser Fokus liegt seit jeher auf der Schaffung von nachhaltig effizient zu bewirtschaftendem Wohnraum. Die Energieeffizienz unserer Projekte ist daher nicht mehr nur ein Ziel, wir setzen es längst in allen unseren Entwicklungen um und bauen mit KfW 55. Die Anforderungen an moderne Wohnanlagen sind insgesamt gestiegen.
So muss die Planung heute auch ein umweltfreundliches Mobilitätskonzept aufweisen. Dazu gehören Stationen für E-Mobilität, Fahrradstellplätze und eine optimale Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Zu einer nachhaltigen Immobilienentwicklung gehört unserer Überzeugung nach auch die Bevorzugung von lokal ansässigen Lieferanten und Handwerksbetrieben. Generell werden Umweltthemen immer wichtiger. Wir werden hier in den nächsten Jahren viele Neuerungen sehen, so beispielsweise bei alternativen Baustoffen oder besonders wartungsfreundlichen Materialien.
Wie können sich Anleger am Metropolen 21 beteiligen?
Privatanleger können sich mit monatlichen Teilzahlungen ab 70 Euro an unseren Immobilienentwicklungen beteiligen und die Einzahlungen wiederum sehr flexibel gestalten. Der Mindestzeichnungsbetrag beträgt 10.010 Euro zuzüglich 5% Ausgabeaufschlag. Als Erstzahlung ist das 23-Fache der monatlichen Teilzahlung einzubringen. Die verbleibende Kapitalzuführung leistet der Anleger dann über monatliche Zahlungen über einen Zeitraum von 120 Monaten.
Auch höhere anfängliche Einmalzahlungen sind möglich, sie reduzieren dann die zu leistenden monatlichen Teilzahlungen. Darüber hinaus kann mit weiteren Sonderzahlungen die Einzahlungsdauer verkürzt werden. Das Modell hat den Vorteil, dass das Kapital auf unterschiedliche Investitions- und Marktzyklen verteilt wird und so Risiken und Chancen noch besser ausbalanciert werden können. Interessenten können sich online unter www.metropolen21.de oder bei ihrem Finanzberater weiter informieren.
Das Interview lesen Sie auch in AssCompact 09/2021und in unserem ePaper.
Bild: © yongheng19962008 – stock.adobe.com; Porträtfoto: Project
Christian Grall 
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
