Ein Beitrag von Andreas Heibrock, Geschäftsführer/Managing Director von PATRIZIA GrundInvest
Beim Blick in seine lange Historie muss sich der geschlossene Immobilienfonds nicht hinter anderen Anlagemöglichkeiten verstecken. Ganz im Gegenteil: Das Segment ist zwar recht heterogen, aber in der Gesamtbetrachtung waren geschlossene Immobilienfonds – bis auf wenige Ausnahmen – oftmals in der Lage, real positive Renditen für die Anleger zu erwirtschaften. Das gilt gerade auch im veränderten Zins- und Inflationsumfeld, womit sich Immobilienfonds positiv von anderen Anlagemöglichkeiten absetzen können.
Zweifellos haben Immobilienfonds in den vergangenen Jahren von den anhaltenden Niedrigzinsen profitiert. Dieses Umfeld hat sich inzwischen gewandelt, jetzt generieren auch andere Formen der Kapitalanlage wieder nennenswerte nominale Ausschüttungsrenditen. Und doch werden sie bei langfristiger Betrachtung nicht mit Immobilien mithalten können. Keine andere Asset-Klasse verfügt zusätzlich zu regelmäßigen Ausschüttungen über einen quasi eingebauten Inflationsschutz und die Möglichkeit, aktiv Wertsteigerungspotenzial zu heben.
Immobilien sind ein etablierter Inflations-Hedge
Für geschlossene Fonds mit langfristiger, aber zugleich begrenzter Laufzeit gilt: Am Ende zählt die Gesamtrendite. Bei Anleihen zum Beispiel werden am Ende der Laufzeit im Idealfall immer 100% zurückgezahlt – unabhängig davon, wie sich die Inflation währenddessen entwickelt hat.
Bei geschlossenen Immobilienfonds hingegen steht am Ende der Laufzeit der Exit – und damit ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial, das für die Anleger realisiert werden kann. Die Erfahrung zeigt: Immobilien haben sich ihren Ruf als Inflations-Hedge und realer Wertstabilisator für ein Portfolio über Jahrzehnte redlich verdient.
Dafür sind zwei Faktoren verantwortlich: Erstens steigt im Zuge einer erhöhten Inflation auch das Potenzial für die Mieterträge. Diese sind ein wesentlicher Faktor für die Wertermittlung von Immobilien. Das gilt vor allem für Gewerbeimmobilien, bei denen Index- oder Umsatzmieten relativ schnelle Anpassungen der Mieten ermöglichen oder auslaufende Mietverträge oftmals Neuverhandlungen zu besseren Konditionen erlauben.
Zweitens besteht anders als in vielen anderen Asset-Klassen zudem die Möglichkeit für das Asset- bzw. Fondsmanagement, aktiv in die Wertentwicklung einer Immobilie einzugreifen, beispielsweise durch energetische Sanierungen oder gezielte und nutzergerechte Renovierungen im Bestand.
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