Selbstgenutzte Immobilien erweisen sich als stabile, renditestarke und steuerlich vorteilhafte Säule der Altersvorsorge, heißt es in einer aktuellen Studie von empirica im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen. Bei den Marktrenditen von Aktien und Immobilien unterscheiden sich. Berücksichtigt man Aspekte wie Kurssicherung, Steuern, Transaktions- und Instandhaltungskosten seien die effektiven Renditen zwar weitgehend identisch, wie die Studienautoren schreiben. Von größerer Relevanz sei dabei die Sparbereitschaft und damit die Höhe des Vermögens zum Ruhestand. Zudem bedeute Wohneigentum nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch Sicherheit und Stabilität. Eigenbedarfskündigungen seien ausgeschlossen und die Wohnkosten würden im Ruhestand deutlich sinken.
Vergleich effektiver Rendite
Was den Renditevergleich angeht, verweisen die Experten von empirica auf internationale Daten. Demnach könnten Immobilien Renditen von rund 7% erbringen, Aktien von rund 8%. Der Unterschied sei aber geringer als es auf den ersten Blick scheine, denn die eigentlichen Unterschiede würden in Risiko, Steuern und Verhalten liegen.
Mit Aktien lassen sich im Schnitt leicht höhere Bruttorenditen erzielen, unterliegen aber Kursschwankungen. Steuern und erforderliche Umschichtungen kurz vor Renteneintritt drücken die effektive Aktienrendite laut Analyse auf unter 4%. Zudem würden bei Kursverlusten emotionale Fehlentscheidungen wie Panikverkäufe drohen. Im Gegensatz dazu sind Immobilien "weniger volatil, profitieren von steuerlichen Vorteilen (ersparte Miete ist steuerfrei) und erlauben durch Fremdfinanzierung einen Hebeleffekt", wie es in der Studie heißt. Jedoch fallen Transaktions- und Instandhaltungskosten an, die die Rendite um rund ein Viertel verringern. Dennoch liegen die Wertsteigerungs- und Mietrenditen bei Immobilien nach Abzug von Transaktions- und Instandhaltungskosten stabil bei rund 5%.
„Aktionäre müssen im Alter in sichere Anlagen umschichten und Verkaufserlöse besteuern. Dadurch halbiert sich die eigentliche Rendite“, erläutert Studienautor Dr. Reiner Braun. „Selbstnutzer bekommen die Rendite in Form der ersparten Miete dagegen steuerfrei. Grunderwerbsteuer und Instandhaltung mindern die Rendite vergleichsweise wenig.“ Im Ergebnis hätten die Wohneigentümer mit ihrer effektiven Rendite oft die Nase vorne, so der Experte weiter.
Im Ergebnis würden sich die Unterschiede der effektiven Renditen von Aktien und Immobilien weitgehend angleichen. Von entscheidender Bedeutung sei es laut Studie für Haushalte daher, wie konsequent und nachhaltig gespart werde.
Seite 1 Studie beleuchtet Vorsorge mit Aktien vs. Wohneigentum
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