Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.03.2026 entschieden: Eine generelle Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen besteht nicht. Damit wendet sich das Gericht ausdrücklich gegen die bislang verbreitete Praxis vieler Instanzgerichte, Beschlüsse allein wegen fehlender Alternativangebote für ungültig zu erklären.
Einzelfall statt starre Drei-Angebote-Regel
Im konkreten Fall beschlossen die Eigentümer einer Mehrhausanlage mehrere Erhaltungsmaßnahmen, darunter den Austausch von Fenstern sowie Arbeiten an Vordächern. Auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichteten sie, da sie mit den beauftragten Handwerksbetrieben seit Jahren gute Erfahrungen gemacht hatten. Einige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben daraufhin Klage gegen die Beschlüsse.
Während das Amtsgericht die Klage abwies, erklärte das Landgericht einen der Beschlüsse teilweise für ungültig. Der Bundesgerichtshof stellte nun das erstinstanzliche Urteil wieder her.
Zentral ist dabei die Abkehr von der sogenannten „Drei-Angebote-Regel“. Eine solche schematische Vorgabe lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen, so der BGH-Senat. Vielmehr würde eine starre Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote der Vielfalt möglicher Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und das Ermessen der Eigentümer unangemessen einschränken.
Maßstab: Wirtschaftlich denkender Eigentümer
Entscheidend ist nach Auffassung des Gerichts, ob die Beschlussfassung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht. Maßstab ist dabei die Perspektive eines „vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers“. Es kommt also darauf an, ob die vorliegenden Informationen, etwa zu Art, Umfang, Dringlichkeit und Kosten der Maßnahme, für eine sachgerechte Entscheidung ausreichen.
Vergleichsangebote können dabei hilfreich sein, sind aber nicht zwingend erforderlich. Gerade bei kleineren Maßnahmen mit überschaubarem Kostenrahmen sei es den Eigentümern häufig möglich, die Angemessenheit eines Angebots selbst einzuschätzen. Zudem obliegt es grundsätzlich dem Verwalter, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.
Alternativen zu Vergleichsangeboten
Auch bei größeren Maßnahmen können andere Informationsquellen ausreichend sein. Der BGH nennt hier insbesondere die Einschaltung von Fachleuten wie Architekten oder Sachverständigen. Ebenso können Faktoren wie Zeitdruck oder eine begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Handwerksbetriebe gegen die Einholung mehrerer Angebote sprechen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt: Die Beauftragung „bekannter und bewährter“ Unternehmen kann durchaus sachgerecht sein. Positive Erfahrungen aus der Vergangenheit dürfen in die Entscheidung einfließen. Zudem profitieren solche Betriebe oft davon, die Gegebenheiten der Anlage bereits zu kennen.
Fehlende Angebote allein kein Anfechtungsgrund
Der BGH stellt klar, dass das Fehlen von Vergleichsangeboten für sich genommen keinen Beschlussmangel darstellt. Allerdings bleibt es möglich, Beschlüsse aus anderen Gründen anzufechten, etwa wenn ein Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist. Dies muss jedoch konkret vorgetragen und nachgewiesen werden. Im vorliegenden Fall hatten die Kläger ausschließlich das Fehlen von Vergleichsangeboten gerügt. Da die vorhandenen Informationen aus Sicht des Gerichts ausreichten und keine Hinweise auf Unwirtschaftlichkeit vorlagen, blieb die Klage erfolglos. (bh)
BGH, Urteil vom 27.03.2026 – Az: V ZR 7/25
