Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können. Dies gilt auch dann, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.
Kosten der Rauchmelder auf alle Eigentümer umgelegt
Im konkreten Fall gab es Streit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Laut der Bauordnung des Bundeslandes besteht eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Daher beschlossen die Wohnungseigentümer die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle sollten über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Einige Wohnungseigentümer hatten bereits Rauchmelder in ihren Räumen installiert. Daher wollten sie von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.
Einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchmelden ist angemessen
Der Rechtsstreit ging in der Revision bis vor den Bundesgerichtshof. Er hat entschieden, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen können. Dies schließt auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder ein. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Regelung aus einer Hand minimiert versicherungsrechtliche Risiken
Der BGH urteilt, dass der Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht: Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Es wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es sei somit sinnvoll, diesen Interessen den Vorzug gegenüber den Interessen solcher Eigentümer zu geben, die bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen würden laut BGH insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung führen, ob im Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Dies könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen.
Aber auch in kleineren Gemeinschaften sei es angemessen, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der bereits Rauchwarnmelder hat, gering. (tos)
Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.12. 2018; Az.: V ZR 273/17
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