Dank starker Renditen: Offene Immobilienfonds im Höhenflug

Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der Renditekomponenten der 17 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen und die vor 2017 aufgelegt wurden. Positive haben sich auch die Renditen entwickelt. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern der untersuchten Fonds im vergangenen Jahr eine Rendite von durchschnittlich 3,1%. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine erneute Verbesserung um rund 30 Basispunkte. Im Vergleich zu 2013 ist dies eine Verbesserung um 80 Basispunkte. Damals lag die Durchschnittsrendite offener Immobilienfonds bei 2,3%.

Netto-Mietrenditen sinken erneut

Der durchschnittliche Nettoertrag, den offene Fonds aus ihren Bestandsobjekten heraus erwirtschaften, sinkt seit 2013 hingegen kontinuierlich – von damals 5,0% auf 4,1% im Jahr 2018. Der Hauptgrund für den sukzessiven Rückgang der Netto-Mietrenditen ist laut Scope das gestiegene Preisniveau beim Ankauf neuer Objekte. Steigt der Preis für den Erwerb neuer Objekte bei konstantem oder nur leicht steigendem Mietpreisniveau, sinkt die Mietrendite entsprechend.

Höchste Wertzuwachs der letzten zehn Jahr

Die durchschnittlichen Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds sind hingegen seit 2014 positiv und steigend. 2018 setzte sich diese Entwicklung fort. Die Immobilienportfolios der Fonds werteten durchschnittlich um 1,4% auf. Das ist der höchste Zuwachs der vergangenen zehn Jahre.

Liquiditätsrenditen belasten Fondsperformance

Liquidität kostet Performance. Dies gilt verstärkt im aktuellen Niedrigzinsumfeld. Im vergangenen Jahr erreichte die Liquiditätsrendite mit faktisch 0% ihren absoluten Tiefstand. Von den betrachteten Fonds weisen zehn sogar eine negative Liquiditätsrendite auf. Da die durchschnittliche Liquiditätsquote der Fonds im Jahr 2018 bei 23% lag, wurde die Fondsperformance entsprechend stark belastet.

Ausblick

Nach Ansicht von Scope wird sich der Druck auf die Netto-Mietrenditen fortsetzen. Parallel werden Objekte im Bestand in der Tendenz weiter aufwerten. Die steigenden Wertänderungsrenditen werden den Rückgang der Nettomietrenditen auch im Jahr 2019 kompensieren. Die Gesamtperformance der offenen Immobilienfonds wird damit nach Ansicht von Scope im Jahr 2019 weiter steigen. Mittelfristig geht Scope jedoch von sich wieder abschwächenden Gesamtergebnissen aus. (mh)