Unsichtbare Mängel an einer Immobilie: Wer trägt die Beweislast?

Nicht immer ist ein Mangel offensichtlich. Weder einem Gebrauchsgegenstand noch einer Immobilie sind Mängel stets offen anzusehen. Gerade bei Immobilien kann es da schnell teuer werden, weil kostspielige Reparaturarbeiten vorgenommen werden müssen oder die Immobilie nur eingeschränkt genutzt werden kann. In einem Prozess über einen Grundstückskaufvertrag, musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden, wer die Beweislast in einem derartigen Fall trägt.

Keine Kenntnis von unsichtbaren Mängeln

Die Kläger hatten einem Immobilienbesitzer 2013 ein Grundstück abgekauft, auf dem unter anderem ein Wochenendhaus und eine Motorradgarage stehen. Die Garage ist mit dem Haus baulich verbunden und wird als Wohnraum genutzt. Verkauft wurde das Grundstück für 120.000 Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel und in dem Zustand der letzten Besichtigung. Des Weiteren enthielt der notariell beurkundete Vertrag den Hinweis, den Verkäufern seien keine „unsichtbaren Mängel“ bekannt.

Behörde droht mit Rückbau

Im Herbst 2015 teilte die Bauaufsichtsbehörde den neuen Eigentümern jedoch mit, dass die Motorradgarage ohne Genehmigung zu Wohnzwecken genutzt werde. Mit der Nutzung der Garage als Wohnzimmer würde die zulässige Gesamtwohnfläche von 70 Quadratmetern für Wochenendhäuser deutlich überschritten. Die Behörde kündigte an gegen die rechtswidrigen Zustände vorzugehen und den Rückbau zu veranlassen. Die Eigentümer fühlten sich vom Vorbesitzer arglistig getäuscht und klagten gegen ihn.

Vorinstanzen geben Klage statt

Im Verfahren vor dem Landgericht Mainz forderten sie die Rückzahlung des Kaufpreises und die Rückübereignung des Grundstücks. Zusätzlich machten sie Schadensersatzforderungen in Höhe von 11.000 Euro geltend. Das Landgericht ebenso wie das Oberlandesgericht Koblenz gaben der Klage statt. Doch im Revisionsverfahren vor dem BGH kam es nun anders.

Wer ist in der Beweispflicht?

Nach Ansicht des BGH kommt es für die Urteilsfindung zunächst darauf an, bei wem die Darlegungs- und Beweislast liegt. Aus Sicht der Bundesrichter befindet sich diese jedoch weiterhin bei den Käufern und nicht – wie in den Vorinstanzen angenommen – beim Verkäufer. Die Kläger seien folglich weiterhin in der Pflicht den ehemaligen Besitzern nachzuweisen, dass diese von dem Mangel gewusst haben, als der Kaufvertrag geschlossen wurde. Es gebe jedoch auch Indizien dafür, dass die Verkäufer die Räumlichkeit in der Motorradgarage als ganz normales Wohnzimmer ansahen und sich nicht über den baulichen Mangel im Klaren waren.

Verfahren zurückverwiesen

Der BGH hat das Verfahren nun an das Oberlandesgericht Koblenz zurückverwiesen. Das Gericht muss gemäß den Vorgaben des BGH erneut die Beweisaufnahme prüfen und entscheiden, ob den Verkäufern nachgewiesen werden kann, dass sie von dem Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs wussten. Falls dem nicht so ist, müsse die Beweisaufnahme wiederholt werden. Diesmal läge die Beweislast jedoch von Anfang an beim Käufer. (tku)

BGH, Urteil vom 06.03.2020, Az.: V ZR 2/19