Zur „Gartenpflege“ im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrKV gehört nach Ansicht des Landgerichts (LG) München I auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgt oder nicht. Damit hat das LG München I die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts (AG) München als unbegründet zurückgewiesen.
Im konkreten Fall stritten die Parteien in erster Instanz über die Umlagefähigkeit der in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 aufgeführten Kosten für das Fällen zweier abgestorbenen Ebereschen, einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche an der Straße in Klettertechnik sowie das Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts.
Das AG München hatte die Beklagten und Berufungskläger (Mieter) mit Urteil vom 13.02.2020 zur Zahlung der Nachforderung an den Kläger (Vermieter) verurteilt. Dem schloss sich die 31. Zivilkammer des Landgerichts München I in ihrem Urteil vom 19.11.2020 auf Basis der in Rechtsprechung und Literatur für und gegen die Umlagefähigkeit vorgebrachten Argumente nun an: § 2 BetrKV bezwecke die Abgrenzung der Betriebskosten von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. § 2 Nr. 10 BetrKV stelle insofern eine Sonderregelung im Regelungsgefüge der BetrKV dar, da Pflanzen nicht ohne Weiteres mit technischen bzw. baulichen Gegebenheiten vergleichbar seien.
Absterben von Bäumen ist natürliche Entwicklung
Dass Baumfällkosten im Regelfall erst nach Jahrzehnten entstehen, begründe hier keine besondere Schutzwürdigkeit der Mieterseite. Bei Vertragsschluss könnten entsprechende Informationen eingeholt werden. Es handele sich nicht um außergewöhnliche Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt, da ein Absterben von Bäumen eine durchaus natürliche Entwicklung darstelle. Das Fällen eines kranken bzw. morschen Baumes sei eine für die Erhaltung einer gärtnerisch angelegten Fläche notwendige Maßnahme, für deren Kosten der jeweilige Mieter aufkommen müsse. Das Urteil des Landgerichts München I ist rechtskräftig.
LG München I, Urteil vom 19.11.2020, Az.: 31 S 3302/20; erstinstanzlich: AG München, Urteil vom 13.02.2020, Az.: 418 C 13096/19
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