Im Rahmen seines Immobilienmarktreports hat der Baufinanzierungsvermittler Hüttig & Rompf über 60.000 reale Immobilienfinanzierungen aus den vergangenen zehn Jahren über alle Lagen, Objektarten und Käufertypen hinweg ausgewertet. Wie die Studie zeigt, kletterte der Quadratmeterpreis im Bundesschnitt im Jahr 2021 mit 3.958 Euro auf ein neues Rekordhoch. Gegenüber dem Jahr 2012 mit einem Quadratmeterpreis von 2.229 Euro bedeutet dies einen Anstieg von 78%. Besonders dynamisch entwickelten sich die Preise in Berlin. Dort stiegen die im Schnitt gezahlten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2021 um fast 150%. Doch auch in Frankfurt, Stuttgart oder Hamburg waren Rekorde zu verzeichnen. Spitzenreiter beim absoluten Preisniveau ist weiterhin München mit einem Quadratmeterpreis von nun knapp 9.000 Euro im Durchschnitt.
Hohe Preise setzen insbesondere Eigennutzer unter Druck
Der Preisanstieg trifft laut Studie vor allem die Eigennutzer. Denn die Haushaltsnettoeinkommen sind in den vergangenen zehn Jahren längst nicht so stark gestiegen wie die Immobilienpreise. Für eine 100 m2 große Eigentumswohnung müssen Eigennutzer 2021 im Schnitt das 71-fache des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens berappen. Im Jahr 2012 war es lediglich das 50-Fache. Nicht ganz so ausgeprägt verlief die Entwicklung bei Kapitalanlegern, wie der Report weiter zeigt. In diesem Käufersegment stieg der Wert von 2012 bis 2021 vom 33-Fachen auf das 45-Fache des durchschnittlichen monatlichen Nettomonatseinkommens.
„Trotz der deutlichen Steigerung der Quadratmeterpreise blieb die monatliche Belastung der Haushalte 2012 bis 2021 relativ konstant. Dies ist auf die wachsende Nachfrage nach kleineren Objekten und die günstigen Zinsen zurückzuführen“, erklärt Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG.
Demnach mussten Eigennutzer im Jahr 2021 rund 23,9% ihres Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Zins- und Tilgungsrate aufbringen. Dies ist aber nur geringfügig mehr als im Jahr 2012, da waren es 21,6%. Bei den Kapitalanlegern verringerte sich die monatliche Belastung im selben Zeitraum sogar um 1,5 Prozentpunkte auf nun 11,5% des Haushaltsnettoeinkommens.
Immobilienmarkt hat mehr Kapitalanleger angelockt
Ein weiteres Ergebnis der Studie: Der Anteil der Kapitalanleger an den durch Hüttig & Rompf vermittelten Finanzierungen hat sich erhöht, und zwar von 17% im Jahr 2012 auf 30% im Jahr 2021. „Ein Mangel an Anlagealternativen, der grassierende Anlagenotstand sowie die steigende Inflation haben dazu geführt, dass in den vergangenen Jahren verstärkt Kapitalanleger in den Markt für Wohnimmobilien geströmt sind“, sagt Ditmar Rompf. Begehrt bei Anlegern sind vor allem kleine und vollmöblierte Objekte wie Apartments in München oder Berlin. Denn hier winken in der Regel vergleichsweise attraktive Mietrenditen. Doch auch Objekte in aufstrebenden Standorten in B-, C- oder D-Städten rücken immer mehr in den Fokus von Investoren. „In den Metropolen haben die stark gestiegenen Preise auf die Mietrenditen gedrückt. Wer Geld in Wohneigentum anlegen will, muss daher kreativ werden“, so Rompf weiter. Studenten-, Zweit- oder Pendlerwohnungen in B-, C- oder D-Städten können aber weiterhin interessante Investitionsmöglichkeiten bieten.
Nachfrage dürfte weiterhin hoch bleiben
Erhält die Nachfrage nun einen Dämpfer und kommt jetzt der Crash, vor dem manch einer warnt? Ditmar Rompf hält beides für unwahrscheinlich: „Momentan beobachten wir zwar eine Trendumkehr bei der Bauzinsentwicklung. Der Anstieg der Bauzinsen, den wir für das laufende Jahr erwarten, wird den Trend, dass sich nicht mehr jeder Bauwillige eine Finanzierung leisten kann, verstärken.“ Schon ein relativ geringer Anstieg des Zinsniveaus, so Rompf, könne die monatliche Belastung um mehrere hundert Euro erhöhen. Das könnte für einige Haushalte zu viel sein, wenn bei der Baufinanzierung zu knapp kalkuliert wurde. Vor diesem Hintergrund könnte die Nachfrage einen Dämpfer erhalten. Dieser dürfte aber nach Einschätzung von Ditmar Rompf nur gering ausfallen: „Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Eigenheimen insgesamt weiterhin hoch bleiben wird.“ (tk)
Bild: © Andrey Popov – stock.adobe.com
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