Gastbeitrag von Matthias Zühlke, Architekt, Co-Founder und CEO des PropTechs syte
In Deutschland fehlen laut aktuellen Berechnungen über 500.000 Wohnungen. Der immobilienwirtschaftliche Spitzenverband ZIA prognostiziert bis 2027 sogar eine Lücke von bis zu 830.000 Einheiten. Besonders in Metropolregionen wie München, Berlin oder Hamburg ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Die Folge: steigende Mieten, wachsender sozialer Druck und ein überhitzter Markt, in dem sich immer weniger Haushalte Wohneigentum oder auch nur bezahlbare Mietwohnungen leisten können.
Parallel verschärft das gestiegene Zinsniveau die Situation. Baufinanzierungen sind teurer denn je, die monatliche Belastung für neue Eigentümer ist so hoch wie seit Jahren nicht mehr. Gleichzeitig steigen die Baukosten weiter – allein seit 2021 um 19%. Das erschwert nicht nur privaten Erwerb, sondern stellt auch Projektentwickler und Investoren vor massive wirtschaftliche Herausforderungen.
Zwischen politischem Willen und praktischer Realität
Die Politik versucht gegenzusteuern. Im aktuellen Koalitionsvertrag ist von einem „Wohnungsbau-Turbo“ die Rede. Konkrete Zielzahlen, ein verbindlicher Zeitplan oder Maßnahmen zur Umsetzung lassen jedoch auf sich warten. In der Praxis bleibt der Neubau aufwendig, kostenintensiv und langwierig – gerade angesichts gestiegener Baupreise, Lieferengpässe und des Fachkräftemangels im Handwerk.
Gleichzeitig bleibt die Flächenverfügbarkeit begrenzt. Neue Baugebiete stoßen in vielen Regionen auf Widerstand oder bürokratische Hürden. Das zwingt Planer und Entscheider dazu, neue Wege zu suchen – und bestehende Möglichkeiten besser zu nutzen.
Der Gebäudebestand als verborgene Chance
Ein Schlüssel liegt im Gebäudebestand. Denn während der Fokus vielerorts auf dem Neubau liegt, schlummern in bereits bebauten Strukturen enorme Reserven: ungenutzte Dachflächen, leerstehende Gebäude, rückwärtige Grundstücke oder Flächen über Garagenhöfen. Durch Nachverdichtung, Aufstockung oder Umnutzung lassen sich hier neue Wohnungen schaffen – ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln.
Doch in der Realität bleiben viele dieser Möglichkeiten ungenutzt. Der Grund: Die Bewertung ist komplex, Daten sind unvollständig oder gar nicht vorhanden. Die Folge sind langwierige Einzelprüfungen, hohe Kosten für Machbarkeitsanalysen und eine hohe Unsicherheit in der Projektentwicklung. Dabei birgt der Gebäudebestand enormes Entwicklungs- und Sanierungspotenzial – doch um dieses aufzudecken, braucht es datenbasierte Ansätze.
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