Der Hebel: Abschreibung als Finanzierungsbaustein
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde 2024 die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG für neu errichtete Gebäude eingeführt. Anleger können jährlich 5% des verbliebenen Restwerts ihrer Investitionskosten geltend machen – der Hebel wirkt also besonders in den ersten Jahren. Hinzu kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für besonders energieeffiziente Neubauten im Standard „Effizienzhaus 40“ mit QNG-Zertifizierung: über vier Jahre nochmals bis zu 20% der Investitionskosten.
Ein Beispiel: Bei einem Pflegeapartment für 200.000 Euro sind im ersten Jahr 10.000 Euro degressiv absetzbar, im zweiten Jahr – vom Restwert von 190.000 Euro – weitere 9.500 Euro. Über fünf Jahre summiert sich das abschreibungsfähige Volumen aus beiden Instrumenten auf mehr als 40% der Investitionskosten. Mit dem persönlichen Grenzsteuersatz multipliziert ergibt das einen Betrag, der die Nettobelastung in der Anfangsphase spürbar senkt.
Entscheidend ist, was mit dieser Liquidität geschieht. Sie steht für Tilgung zur Verfügung, beschleunigt den Aufbau von Eigenkapital und verkürzt den Weg in den schuldenfreien Sachwert. Der Betrag fließt weiterhin ab – nur nicht mehr an das Finanzamt, sondern in den eigenen Grundbucheintrag. Aus einem Kostenblock, der jedes Jahr verschwindet, wird ein Vermögensbaustein, der jedes Jahr wächst.
Vollgemanagt: Maximale Substanz bei minimalem Aufwand
Der steuerliche Effekt allein trägt keine Anlageentscheidung. Er muss auf ein Objekt treffen, das über zwanzig Jahre und länger funktioniert. Als vollgemanagte Kapitalanlagen leisten Pflegeimmobilien genau das: Der Anleger erwirbt ein einzelnes Apartment mit eigenem Grundbucheintrag, vererbbar, verkaufbar, beleihbar. Die Einnahmen stammen aus einem langfristigen Generalmietvertrag mit einem professionellen Betreiber, der sich um Belegung und Instandhaltung kümmert. Der Vertrag ist in der Regel indexiert und damit eine wirksame Antwort auf Inflation. Und die Nachfrage ist demografisch begründet, nicht konjunkturell: Rund 5 Millionen Pflegebedürftige heute, bis 2055 voraussichtlich 7,6 Millionen. Das RWI beziffert den zusätzlichen Bedarf an stationären Plätzen bis 2040 auf rund 322.000.
Für den Kunden heißt das: Substanz im Grundbuch und auf einem resilienten Markt, planbare Einnahmen, wenig Aufwand. Gleichzeitig sind die umfangreichen Abschreibungsmöglichkeiten der ideale Anschub für das langfristig planbare Immobilieninvestment.
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Sandro Pawils 
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